Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger sind seit einigen Jahren in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer des Altbau-Mietwohngrundstücks Dort bewohnt der Beklagte seit vielen Jahren eine Wohnung im Kellergeschoß. Aufgrund eines schriftlichen Formularhauswartsdienstvertrages vom 28.6.1972 – Anl. 2 Bl. 5/8 übernahm der Beklagte vom 1.7.1972 an im Nebenberuf das Amt eines Hauswartes. Der Umfang seiner Tätigkeit wurde im Vertrag näher angegeben. In einem § 4 wird gesagt, daß der Hauswart die Souter belegene 2-Zimmer-Wohnung als Dienstwohnung erhält und als Miete 100,– DM angesetzt werden, die mit dem Arbeitsentgelt zu verrechnen sind. In § 5 ist die Vergütung des Hauswarten dann gleichfalls mit 100,– DM angesetzt worden.
Zwischen den Parteien besteht Einigkeit darüber, daß das Dienstverhältnis des Beklagten zum 30.6.1975 beendet ist. Die Kläger übersandten dem Beklagten durch die Commercielle Union – die im Dienstvertrag als Vertreter der Hauseigentümer aufgeführt ist folgendes Schreiben:
„Nachdem das Dienstverhältnis mit dem 30.6.1975 erloschen ist, kündigen wir das Mietverhältnis auf den 31.7.1975. Die Wohnung wird für einen Dienstnachfolger benötigt.” Anl. 1 Bl. 4.
In diesem Rechtsstreit verlangen die Kläger vom Beklagten die Herausgabe seiner Wohnung. Sie tragen vor, daß der Hauswartsdienstvertrag gekündigt worden sei aus Gründen, auf welche sie im Interesse des Beklagten hier nicht näher eingehen wollten. Die Kündigung der Wohnung stütze sich auf § 565 c I Ziff. 2 BGB. Die Wohnung werde für einen Dienstnachfolger benötigt. Das Widerspruchsrecht des Beklagten gern. § 556 a BGB werde durch die Vorschrift in § 565 d Abs. III Ziff. 1 BGB ausgeschlossen.
Die Kläger sind der Auffassung, daß es für die Entscheidung nicht darauf ankomme, ob der Beklagte schon über 20 Jahre in der fraglichen Wohnung lebe. Die Richtigkeit dieses Vertrages des Beklagten könnten sie nicht untersuchen, weil sie das Grundstück erst vor einigen Jahren erworben hätten. Die Parteien hätten 1972 das Rechtsverhältnis umgestellt auf ein Mietverhältnis im Rahmen des Hauswartsdienstvertrages. Die Rechtsbeziehungen der Parteien könnten also jetzt nur nach § 565 c BGB beurteilt werden. Der Räumungsanspruch der Kläger sei aber auch unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfes begründet, weil die Wohnung dringen für einen Hauswart benötigt werde. Das Haus könne nur durch die ständige örtliche Anwesenheit eines Hauswartes ordentlich verwaltet und instandgehalten werden. In dem Doppelgrundstück befinden sich, abgesehen von der Dienstwohnung des Beklagten, vier Großwohnungen sowie eine weitere Wohnung. Namentlich die Großwohnungen seien jeweils von zahlreichen Mietern bzw. personenstarken Familienverbänden bewohnt. Der Hauswart habe umfangreiche Arbeit im Grundstück zu verrichten. Die Bedienung der Ölheizungsanlage sowie das Säubern der Bürgersteige (Eckgrundstück) von Schnee und Eis hätten angesichts der bevorstehenden halten Jahreszeit besondere Aktualität. Hinzu komme, daß die Kläger mit Rücksicht auf die personenstarken Mietparteien im Hause einen ständig anwesenden Vertrauensmann benötigten, der ihre Interessen vertrete und den Verkehr mit den Mietern vermittle. Allen diesen Anforderungen könne der Beklagte schon im Hinblich auf sein Lebensalter nicht nachkommen. Er selber weise darauf hin, daß er 1970 einen Unfall gehabt habe, der jetzt noch Beschwerden bei ihm hervorrufe, so daß ihm die Arbeit zuviel Werde. Einen derartigen Hauswart, der schon nach seinen eigenen Angaben gesundheitlich nicht mehr in der Läge sei, die ihm übertragenen Aufgaben zu verrichten, könnten die Kläger aus begreiflichen Gründen nicht im Grundstück gebrauchen.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, die im Hause Kellergeschoß befindliche Hauswartswohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Bad und üblichen Nebenräumen am 31. Juli 1975 geräumt an die Kläger als Gesamthandsgläubiger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise Befugung,
er hält die Kündigung der Wohnung zum 31.7.1975 für unzulässig. Der Beklagte wohne seit 1946 in der gleichen Wohnung, ohne daß damit eine Verpflichtung zur Hauswartstätigkeit verbunden gewesen sei. 1972 habe der Beklagte sich aufgrund eines gesonderten Vertrages zu der Hauswartstätigkeit verpflichtet. Es habe sich nur um eine Nebentätigkeit gehandelt. Die Wohnung sei dem Beklagten also nicht mit Rücksicht auf das bestehende Arbeitsverhältnis i.S.d. § 565 b BGB vermietet worden.
Ergänzend wird auf den weiteren vorgetragenen Inhalt der von den Parteien eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Kläger können weder gem. § 565 c noch nach § 564 b BGB durch ihre Kündigung vom 1.7.1975 das Mietverhältnis des Beklagten über seine Wohnung beenden.
Entgegen der Auffassung der Kläger kommen die Kündigungsvorschriften der §§ 565 b und c BGB hinsichtlich der W...
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