Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist als Schieds-Urteil rechtskräftig.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer eines in Hamburg … belegenen Grundstücks. Der Beklagte ist aufgrund eines zwischen dem Vorgänger des Klägers im Eigentum und seiner Mutter im Jahre 1937 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer Wohnung in dem auf dem Grundstück stehenden Gebäude. Der monatliche Mietzins beträgt zur Zeit 184,85 DM. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf das bei der Amte befindliche Original (hinter Bl. 42 d. A.) Bezug genommen.
Der Kläger ließ im Herbst 1971 die Zentralheizungsanlage von Koks- auf Ölbefeuerung umstellen. Dadurch fiel auch nach Beginn der Heizungsperiode vom 1. Oktober an die Heizung für mehrere Tage im Oktober aus.
Mit Rücksicht auf den Ausfall der Heizung im Oktober behielt der Beklagte von der November-Miete 30,50 DM ein mit der Begründung, das er um diesen Betrag die Miete mindere.
Der Kläger verlangt jetzt Zahlung dieser 38,50 DM mit dem Antrage,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 30,50 DM nebst 8% Zinsen seit dem 3. November 1971 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung,
hilfsweise Befugung.
Er behauptet, daß er durch den Ausfall der Heizung im Oktober an der Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache erheblich eingeschränkt sei. Die Heizung sei vom 1. bis 18. Oktober und vom 28. Oktober bis 31. Oktober 1971 nicht betrieben worden, obwohl während dieser Zeit im Hamburger Raum eine Außentemperatur von 9,3° im Schnitt geherrscht habe. Das, so meint der Beklagte, berechtige ihn zu einer Mietminderung von 25% auf die Kaltmiete.
In diesem Zusammenhang, so trägt der Beklagte weiter vor, sei auch von Belang, daß er mit einem Elektrogerät habe zuheizen müssen. Dafür habe er etwa 280 kWh verbraucht, was einen Betrag von 21,76 DM ausmache. Auch wenn man es so betrachte, daß er nur einen Minderungsbetrag von 12,5% ansetze, müsse man diesen Aufwand noch hinzu rechnen.
Der Kläger hat sich demgegenüber darauf berufen, daß er wegen des Heizungsausfalls seinen Mietern schon dadurch entgegengekommen sei, daß er den erhöhten Mietzins, den zu fordern er berechtigt gewesen sei, noch nicht ab Oktober, sondern erst später verlangt habe.
Der Kläger bestreitet auch einen Ausfall der Heizung in diesem Umfang, hält die Benachteiligung des Heizungsausfalls für unerheblich und beruft sich im übrigen auf den Mietvertrag, wonach der Beklagte eventuelle Minderungen einen Monat vorher hätte schriftlich ankündigen müssen.
Der Beklagte verweist demgegenüber auf § 537 BGB.
Wegen der Parteivorbringens im übrigen wird auf die vorbereitenden Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.
Das Gericht hat in Ausführung des Beweis-Beschlusses vom 7. November 1972 eine Auskunft des Deutschen Wetterdienstes eingeholt. Sie befindet sich auf Bl. 34 d. A. Es hat ferner gemäß Beweis-Beschluß vom 7. November 1972 die Zeugin vernommen. Ihre Aussage ergibt sich aus Bl. 38 d. A.
Entscheidungsgründe
Die Klage war abzuweisen.
Der Klageanspruch, der allein als solcher aus Mietvertrag auf Zahlung von Mietzins für November 1971 gemäß § 535 BGB in Betracht käme, ist nicht begründet, denn der Beklagte hat den Mietzins für November 1971 zu Recht um den Betrag von 38,50 DM gemindert.
Bei Minderung des Mietzinses für November 1971 steht nicht entgegen, daß nach § 6 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages ein Minderungsrecht nur ausgeübt werden kann, wann dies mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses angekündigt war. Diese Einschränkungen des Minderungsrechtes verstoßen gegen die zwingende Regelung des § 537 BGB, wonach die Einschränkung eines Minderungsrechtes bei Wohn-Mietverhältnissen ausgeschlossen ist.
Der Minderung steht auch nicht entgegen, daß sie erst gegenüber der November-Miete angebracht wurde, obwohl das sie begründende Ereignis bereits im Oktober lag.
Nach ständiger Rechtsprechung dieses Gerichts stellt es auch eine unzulässige Einschränkung des Minderungsrechtes dar, wenn bei vereinbarter Pränumerandozahlung des Mietzinses der Vermieter sich darauf berufen wollte, daß die ausgebrachte Minderung sich auf einen bereits verstrichenen Zeitraum bezieht und daher in Wahrheit eine Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch darstellt. Bei Pränumerandozahlung nach Auffassung des erkennenden Gerichts der Satz gelten, daß die Minderung wegen zeitweiliger Beeinträchtigung der Gebrauchsmöglichkeit durch Fehler der Mietsache bei der nicht fälligen Mietzinszahlung vorgenommen werden muß und kann. Das war hier bei der Zahlung des Mietzinses für November, da der Mietzins für Oktober bereits pränumerando entrichtet war.
Die Minderung ist auch berechtigt. Das hat die Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichtes ergeben.
Aus der Auskunft des Deutschen Wetteramtes (Bl. 54 d. A.) ist zu entnehmen, daß im Oktober 1971 im gesamten Raum der Freien und Hansestadt Hamburg ein Mittelwert von 0,5 ° Celsius geherrscht hat. Daß bei einer solchen Außentemperatur eine Beheizung zum...