Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 23.07.1991; Aktenzeichen 11 C 62/91) |
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 23. Juli 1991 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 11 C 62/91 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Tatbestand
Vor der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegt und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Kläger ist unbegründet.
I. Zahlungsklage
Den Anspruch auf Zahlung restlicher Mietzinsen für die Monate November 1990 bis einschließlich Februar 1991 hat das Amtsgericht zu Recht abgewiesen, denn der Mietzins war gemäß § 537 BGB bis auf 0 gemindert, so daß die Beklagte zu Recht keine Miete gezahlt hat.
1.
Fehlende Beheizbarkeit der Wohnung stellt jedenfalls während der Heizperiode einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, so daß in dieser Zeit die Miete gemindert werden kann. Dabei kommt es nicht darauf an, welche Außentemperaturen im einzelnen geherrscht haben. Während der Monate der Heizperiode spricht eine Vermutung dafür, daß die Wohnung beheizt werden muß, da die Außentemperaturen im allgemeinen unter die für den Aufenthalt in einer Wohnung erforderlichen Werte von mindestens 18 Grad herabsinken. Selbst bei einem milden Winter kann man sich in einer unbeheizten Wohnung nicht aufhalten. Wenn aber geheizt werden muß, um die zu geringen Außentemperaturen auszugleichen, so hängt die erforderliche mindestens zu erreichende Innentemperatur der Wohnung nicht davon ab, ob ein milder Winter herrscht oder nicht, und welche Außentemperaturen im einzelnen gemessen werden; sondern dies hängt allein davon ab, wie die Wohnung mit den vorhandenen Heizmitteln beheizbar ist. Dies hängt wiederum von der Funktionstüchtigkeit der vorhandenen Heizungen ab. Vorliegend war die vorhandene Gasetagenheizung aber überhaupt nicht funktionstüchtig, so daß die Beklagte die Wohnung überhaupt nicht beheizen konnte.
Wegen der völligen Unbeheizbarkeit der Wohnung während der Wintermonate ist die Minderung um die von der Beklagten – über die bisher wegen der weiteren Mängel bereits gegebene Minderung von 25 % hinaus – vorgenommenen Minderung von weiteren 75 % mindestens gerechtfertigt; denn im Grunde kann man sich in einer unbeheizten Wohnung während der Wintermonate nicht aufhalten (vgl. auch LG Hamburg, WM 1976, 10). Der Mieter ist aber nicht gehalten, seinerseits für eine anderweitige Beheizung der Wohnung zu sorgen.
Ein Mitverschulden ist bei der gesetzlich eintretenden Minderung nicht zu berücksichtigen. Der Mieter kann lediglich nach § 538 Abs. 2 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Er muß dies jedoch nicht tun, sondern kann sich auch darauf beschränken, den Mietzins so lange zu mindern, bis der Vermieter selbst den Mangel behebt.
2.
Die Minderung ist vorliegend weder in entsprechender Anwendung des § 539 BGB noch gemäß § 545 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.
a)
Auch während des laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter in entsprechender Anwendung von § 539 BGB sein Minderungsrecht verwirken, wenn er den Mangel über längere Zeit hinnimmt, ohne diesen beim Vermieter zu rügen. Der Ausschluß des Minderungsrechts kann hierbei nach frühestens etwa 3 Monaten eingreifen (vgl. BGH, NJW 1974, 2233). Nach der Behauptung der Beklagten ist die Gastherme im Februar 1990 ausgefallen. Zwar bestreiten die Kläger die Behauptung der Beklagten, sie habe dies sogleich dem Rechtsanwalt … der nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung weiterhin als Hausverwalter bestellt worden war, mitgeteilt. Darauf kommt es jedoch letztlich nicht an. Denn der Mangel der fehlenden Beheizbarkeit der Wohnung betrifft die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung nur während der Monate der Heizperiode, d.h. von Oktober bis April des Folgejahres. Der Ausschluß der Minderungsbefugnis in entsprechender Anwendung von § 539 BGB beruht auf der Erwägung, daß der Mieter den Mangel, da er ihn über längere Zeit nicht rügt, als vertragsgemäß hinnimmt. Außerhalb der Heizperiode hat der Mieter überhaupt keinen Anlaß zur Mängelrüge, da die mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung nicht störend ist und sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht auswirkt. Außerhalb der Monate der Heizperiode muß der Mangel daher nicht angezeigt werden. Demgemäß können auch aus der fehlenden Mängelanzeige während dieser Zeit keine nachteiligen Schlußfolgerungen im Hinblick auf die Verwirkung des Minderungsrechts gezogen werden. Von Februar bis Ende April ist aber nicht einmal die Mindestzeit von drei Monaten, die für eine entsprechende Anwendung des § 539 BGB erforderlich wäre, vergangen.
b)
Das ist vorliegend auch deshalb anders, weil die Heizung vorliegend mit der Warmwasserversorgung gekoppelt war, und die Warmwasserversorgung kurz nach dem Heizungsausfall ebenfalls ausgefallen ist. Zwar handelt es sich bei der Gastherme unstreitig um eine verbundene Anlage, über die sowohl die Beheizung als auch die Warmwasserversorgung...