Nachgehend
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 700,– abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin gegen die Beklagte eine Forderung wegen einer Mietzinsüberzahlung in Höhe von DM 3.308,69 geltend. Zwischen den Parteien ist streitig, ob durch eine Aufrechnung der Beklagten mit Schadensersatz- bzw. Nebenkostennachforderungen diese unstreitig entstandene Forderung erloschen ist.
Die Beklagte war Vermieterin, die Klägerin war Mieterin von Büroräumen im Hause ….
Ausweislich des § 5 des Gewerberaum-Mietvertrages vom 6.4.1989 vereinbarten die Parteien zu Mietbeginn einen monatlichen Mietzins von DM 5.677,50 zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von DM 1.400,– „zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit der Vermieter die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat (zur Zeit 14 %)”. Die Beklagte hatte vor Vertragsschluß gemäß § 9 UStG zur Steuerpflicht ihrer Mieteinnahmen optiert. § 5 des Mietvertrages wies dementsprechend den sich aus dem vereinbarten Mietzins sowie der Nebenkostenvorauszahlung errechnenden Umsatzsteueranteil der Gesamtmiete bereits betragsmäßig aus.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Abreden der Parteien wird auf die Anlage Kl, Bl. 4 ff d.A., Bezug genommen.
Das Mietverhältnis der Parteien begann am 1.5.1989 und endete durch ordentliche Kündigung der Klägerin zum 30.6.1996. Die Klägerin gab die Mieträume am 3.7.1996 an die Beklagte zurück. Das Übergabeprotokoll von diesem Tage enthält folgenden handschriftlichen Vermerk:
„In den beiden großen Räumen TB I sind noch diverse Flecken. Vermieter fordert eine Nachreinigung, falls erforderlich.”
Anläßlich der Rückgabe der Büroräume stellte sich zudem heraus, daß bei der zu Mietbeginn erfolgten Verlegung des Teppichbodens unterhalb des der Klägerin gehörenden Kabelschrankes ein Teppichstück ausgespart worden war. Bevor die Beklagte seinerzeit die Verlegung des Teppichbodens in Auftrag gab, hatte sie der Klägerin die vorzeitige Aufstellung des Kabelschrankes innerhalb der Büroräume gestattet. Die Beklagte ließ in dem von der Aussparung betroffenen Büroraum neuen Teppichboden verlegen und wandte hierfür Kosten in Höhe von DM 1.008,69. Auf die Rechnung der Firma … (Anlage B 2, Bl. 37 d.A.) wird insoweit Bezug genommen.
Aus dem Mietverhältnis der Parteien stand der Klägerin gegen die Beklagte eine Forderung in Höhe von insgesamt DM 14.828,99 zu. Mit Schreiben vom 14.8.1996 teilte die Beklagte der Klägerin mit, daß sie von dieser Forderung einen Betrag von DM 3.308,69 zur Sicherung künftig fällig werdender Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1994 bis 1996 (3 × DM 500,–), als „Rückstellung” für eine Teppichreinigung (DM 1.000,–) sowie als Ersatz für die Neuverlegung des Teppichbodens (DM 1.008,69) einbehalten werde. Hinsichtlich der Einzelheiten des vorbenannten Schreibens wird auf die Anlage K 2, Bl. 19 f d.A., Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 27.8.1996, auf dessen Inhalt (Anlage K 3, Bl. 21 f d.A.) ebenfalls Bezug genommen wird, forderte die Klägerin die Beklagte mit Fristsetzung zum 29.8.1996 zur Zahlung des Gesamtbetrages von DM 14.828,99 auf. Die Beklagte kehrte jedoch nur DM 11.520,30 an die Klägerin aus und behielt den bereits angekündigten Betrag von DM 3.308,69 ein.
Unter dem 7.10.1996 hat die Klägerin wegen des vorstehenden Betrages gegen die Beklagte die hier vorliegende Zahlungsklage erhoben. Mit Schreiben vom 21.11.1996 erklärte die Beklagte gegen die geltend gemachte Forderung die Aufrechnung, und zwar mit einem pauschalen Betrag für die Teppichreinigung in Höhe von DM 1.000,–, mit dem für die Teppichreparatur aufgewandten Betrag von DM 1.008,69 sowie mit den Nebenkostennachforderungen für die Jahre 1994 und 1995 in Höhe von DM 1.706,70 bzw. DM 1.947,10. Den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1994 und 1995 legte die Beklagte die ihr seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilten Nebenkostenabrechnungen zugrunde und berechnete der Klägerin hierauf zusätzlich einen Mehrwertsteueranteil von 15 %. Hinsichtlich der Einzelheiten des vorbenannten Schreibens sowie der beigefügten Nebekostenabrechnungen vom 8.11.1996 wird auf die Anlagen B 3 bis 5, Bl. 38 ff d.A., Bezug genommen.
Die Klägerin bestreitet, zu einer Reinigung des Teppichbodens verpflichtet zu sein, da dieser nach ihrem Auszug lediglich noch Spuren normaler, vertragsgemäßer Abnutzung aufgewiesen habe. Auch zur Erstattung der für die Teppichreparatur aufgewandten Kosten sei sie nicht verpflichtet, da ihr insoweit eine Pflichtverletzung nicht vorzuwerfen sei. Die zur Aufrechnung gestellten Betriebskostensalden seien insgesamt nicht fällig. Die Beklagte sei nicht ber...