Tenor
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.12.2020 zu TOP 3 (Wirtschaftsplan 2020) – betreffend den Gesamtwirtschaftsplan (Berechnung der Verwaltergebühr) und betreffend die Einzelwirtschaftspläne (Verteilung der Kosten nach Wohnfläche) zu TOP 6 (Sicherheitsschließzylinder/Türsprechanlage) und zu TOP 7 (Beauftragung Sachverständiger) werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 13% und die Beklagte zu 87%.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit mehrerer Beschlüsse einer Eigentümerversammlung.
Der Kläger ist Mitglied der Beklagten, die aus fünf Wohnungen – eine davon im Eigentum des Kläges stehend – besteht; es gilt die notarielle Teilungserklärung (TE) vom 31.12.1999 (Anlage K1). Darin heißt es in § 2 Abs. 1: „Das Verhältnis der Eigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 in seiner jeweils gültigen Fassung, soweit diese Erklärung nichts Abweichendes bestimmt.” In § 13 Abs. 2 S. 1 TE heißt es: „Die Versammlung ist beschlußfähig, wenn mindestens drei Wohnungen vertreten sind.”
Auf der Eigentümerversammlung vom 17.01.2019 (vgl. Protokoll, Anlage K4) wurde zu TOP 2 mehrheitlich beschlossen, die … für die Zeit vom 01.02.2019 bis zum 29.02.2020 zum Verwalter der Beklagten zu bestellen. Mit Schreiben vom 30.10.2020 (Anlage K3) lud diese zur Eigentümerversammlung am 10.12.2020 ein. Dort erschien zunächst der Kläger sowie für die Mehrheitseigentümerin (von drei Wohnungen) deren Sohn. Während der Diskussion um TOP 3 (Wirtschaftsplan 2020) verließ der Kläger die Versammlung und kehrte nicht zurück.
Sodann wurden jeweils „einstimmig und ohne Gegenstimmen” u.a. folgende Beschlüsse gefasst:
TOP 3 |
Genehmigung des Wirtschaftsplans 2020 |
TOP 4 |
„Es wird beantragt die Sanierung der Abwasserrohre gemäß dem vorliegenden Angebot, der … über derzeit EUR 57.619,59 vom 09.10.2019 zzgl. ca. 5% Erhöhung und zzgl. ca. 5% Sicherheit. Die Abrechnung erfolgt über eine Sonderumlage von ca. EUR 65,000,00 EUR.” |
TOP 6 |
„Es wird beantragt, den Einbau eines Sicherheitsschließzylinders in der Eingangstür, sowie eine Video Türsprechanlage, Kosten ca. EUR 7.500,00 EUR zu beauftragen. Angebote wurden vorab per Mail versendet. Die Abrechnung erfolgt über eine Sonderumlage.” |
TOP 7 |
„Diskussion und Beschlussfassung über die zusätzliche Vergütung der Verwaltung in Höhe von 10% der Gesamtkosten für. die Abrechnung und Beaufsichtigung der vorgenannten Baumaßnahmen für Instandhaltung und Reparaturen, soweit die Gesamtkosten der Einzelmaßnahmen einen Betrag von EUR 10.000,00 EUR übersteigen. |
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Nach kurzer Diskussion soll ein Sachverständiger zu gleichen Bedingungen die Sanierungsmaßnahme beaufsichtigen |
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Antrag: |
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Es wird beantragt einen Sachverständigen zu gleichen Bedingungen mit der Beaufsichtigung der Sanierungsmaßnahme zu beauftragen.” |
TOP 8 |
„Es wird beantragt die Verwaltung für 2019 zu entlasten.” |
„TOP 3” |
„Es wird beantragt die WEG-Verwaltung durch … für den Zeitraum 01.01.2021-31.12.2023, verbunden mit der Erhöhung der Verwaltervergütung auf monatlich EUR 50,00 EUR je Wohnung zzgl. Der gesetzlichen Mehrwertsteuer, erneut zu bestellen.” |
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll gemäß Anlage K2 Bezug genommen.
Der Kläger macht mit seiner am 07.01.2021 bei Gericht eingegangenen, der Beklagten am 09.02.2021 zugestellten und mit weiterem Schriftsatz vom 10.02.2021 begründeten Anfechtungsklage geltend, dass die Beschlüsse zu TOP 3, 4, 6, 7, 8 und „3” für ungültig zu erklären seien.
Übergreifend folge dies schon aus dem Umstand, dass die frühere Verwaltung, deren Amtszeit – was unstreitig ist – zum 29.02.2020 abgelaufen gewesen sei, nicht mehr befugt gewesen sei, zu der Versammlung am 10.12.2020 einzuladen. Die Regelung in § 6 Abs. 1 COVMG führe nicht dazu, dass ein Verwalter, dessen Amtszeit abgelaufen war, wieder ins Amt gesetzt worden sei.
Ferner sei die Versammlung auch nicht mehr beschlussfähig gewesen, nachdem er diese verlassen habe. Das ergebe sich aus der Regelung in § 13 Abs. 2 S. 1 TE, die auch nach dem neuen, zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsgesetz anwendbar sei (§ 47 WEG).
Zu den einzelnen Beschlüssen macht der Kläger ergänzend folgende Einwendungen geltend:
- TOP 3: Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2020 (vgl. Anlage K5) lege zu Unrecht eine Verteilung der Kosten nach Wohnfläche (m²) zugrunde. In § 8 Abs. 5 TE sei aber – was unstreitig ist – eindeutig bestimmt, dass „sonstige Betriebskosten” nach Miteigentumsanteilen zu tragen seien. Zudem werden für die Verwaltergebühr „7 Einheiten” berechnet; es seien aber unstreitig nur fünf.
- TOP 4: Das der Beschlussf...