Tenor
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 80% und die Beklagte 20%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so der jeweilige Gläubiger nicht seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Berufung wird für die Beklagte zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt als Vermieterin von der beklagten Mieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietverhältnis. Die Beklagte wurde mit Schreiben vom 21.12.2017 (Bl. 11 d.A.) unter Bezugnahme auf den Mietspiegel für „Musterstadt” zur Zustimmung der Mieterhöhung der Nettomiete von bislang 335,50 EUR um 58,00 EUR auf 393,50 EUR netto aufgefordert.
Das Erhöhungsverlangen wurde von der „Musterfirma GmbH” im Namen der Klägerin erstellt. Eine Vollmachtsurkunde lag diesem nicht bei.
Durch Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 03.01.2018 (Anl. B 1; Bl. 27 d.A.) hat die Beklagte das Mieterhöhungsverlangen gem. § 174 Satz 1 BGB aufgrund des Fehlens der Vollmachtsurkunde zurückgewiesen.
Die Klägerin ist der Auffassung, das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB unterfalle nicht der Regelung des § 174 BGB, da es sich nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft handele. Jedenfalls aber habe die Beklagte bereits Kenntnis von der Vertretungsberechtigung der „Musterfirma GmbH” gehabt, da sie zuvor Schreiben von dieser erhalten habe.
Sie beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemieteten Wohnung Muster-Straße 1 in PLZ Musterstadt von derzeit 335,50 EUR monatlich um 58,00 EUR monatlich auf 393,50 EUR monatlich ab dem 1.3.2018 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, die Regelung des § 174 BGB sei auf das Mieterhöhungsverlangen entsprechend anzuwenden.
Sie macht widerklagend Schadenersatz für die Inanspruchnahme ihres Prozessbevollmächtigten aufgrund des ihrer Auffassung nach mangels Beilage einer Originalvollmacht unwirksamen Mieterhöhungsverlangens geltend und beantragt,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte im Wege der Nebenforderung eine vorgerichtliche Vergütung in Höhe von 147,56 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung der Klageschrift zu zahlen.
Die Klägerin beantragt unter Verweis auf ihre vorgehend dargestellte Rechtsauffassung,
die Widerklage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage und die zulässige Widerklage sind jeweils unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1, 2 BGB, da das Mieterhöhungsverlangen (§ 558a BGB) mangels Beifügung einer Originialvollmacht gem. § 174 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war und die Beklagte dieses auch aus diesem Grunde unverzüglich zurückgewiesen hat.
Die Regelung des § 174 BGB findet nach dem Wortlaut der Norm auf einseitige Rechtsgeschäfte Anwendung. Hierbei handelt es sich um solche rechtsfolgenbewirkende Handlungen, an denen der Erklärungsgegner selbst nicht beteiligt ist und auf deren Wirksamkeit er somit keinen Einfluss hat. Aus diesem Grunde soll er durch Beifügung der Originalvollmacht ausreichende Gewissheit erlangen, ob die ihm gegenüber vorgenommene Rechtshandlung die entsprechenden Rechtsfolgen entfaltet oder nicht (vgl. u.a. BGH Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02; NZM 2003, 229 [231]; Schilken in Staudinger BGB Neubearbeitung 2014 § 174 Rn. 1; Schubert in Münchener Kommentar zum BGB 8. Aufl. 2018 § 174 Rn. 1; Henssler/Michel NJW 2015, 11 [11]; Preis/Lukes JA 2015, 900 [901]).
Ob die Regelung auch für das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a BGB Geltung findet, ist streitig. Dieses wird einerseits jedenfalls in direkter Anwendung abgelehnt, weil es sich um kein einseitiges Rechtsgeschäft, sondern (nur) ein Vertragsangebot handele, jedoch in entsprechender Anwendung bejaht (vgl. u.a. OLG Hamm Rechtsentscheid vom 28.5.1982 – 4 ReMiet 11/81; NJW 1982, 2076 [2076]; LG Berlin, Urteil vom 9.10.2006 – 67 S 196/06, BeckRS 2007, 2697, GE 2007, 152; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, Vorb. vor § 558 BGB Rn. 44; Emmerich in Staudinger BGB Neubearbeitung 2018 § 558a Rn. 3; Schäfer in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 48. Ed. 1.11.2018, BGB § 174 Rn. 2).
Zum Teil wird § 174 BGB auf das Mieterhöhungsbegehren direkt angewendet (Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich 13. Aufl. 2018 § 558a Rn. 5; Lützenkirchen in Lützenkirchen Mietrecht-Kommentar 2. Aufl. 2015, § 558a Rn. 20; Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring Miete WEG Nachbarschaft, 1. Aufl. 2016 § 558a Rn. 7; wohl auch Theesfeld in BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller 14. Edition Stand: 1.12.2018 § 558a Rn. 16; Preis/Lukes JA 2015, 900 [902]).
Der BGH hat sich offensichtlich gegen...