Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung und Herausgabe
Nachgehend
BVerfG (Beschluss vom 11.10.2000; Aktenzeichen 1 BvR 1236/00) |
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.650,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Der Kläger, … begehrt mit vorliegender Klage Räumung der im ersten Obergeschoß gelegenen, von den Beklagten angemieteten 4 ZKB-Wohnung.
Die Beklagten sind seit vielen Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde nicht abgeschlossen.
Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23.11.98 zum 30.11.99 unter Einhaltung der 12-monatigen Kündigungsfrist mit der Begründung, er sei an der wirtschaftlichen Verwertung des Hauses gehindert. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf AS 77 verwiesen. Die Beklagten bestätigten den Eingang. Der Kündigung wurde nicht widersprochen. Die Beklagten haben die Wohnung ohne weitere Begründung nicht geräumt.
Der Kläger vertritt den Standpunkt, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 23.11.98 wirksam zum 30.11.99 beendet. Die Kündigung sei wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung berechtigt, da er – alleinstehend – demnächst in den beruflichen Ruhestand gehe. Daher könne er das große Haus nicht mehr unterhalten und versorgen und sei auf eine kleinere Wohnung angewiesen. Zum Kauf einer entsprechenden Wohnung müsse er sein Anwesen verkaufen. Obwohl mehrere Kaufinteressenten vorhanden seien, sei der Verkauf nicht möglich, da die Käufer die bestehenden Mietverhältnisse nicht übernehmen wollen. Dies habe er den Beklagten bereits vor Ausspruch der Kündigung mündlich mitgeteilt, da die erste Wohnungsbesichtigung schon vor dem 23.11.98 stattgefunden habe. Den Beklagten seien zum Zeitpunkt der Kündigung sämtliche Umstände, einschließlich der Nichtverwertbarkeit des Hauses bei bestehenden Mietverhältnissen, bekannt gewesen.
Der Kläger stellt folgenden Antrag:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, im Hause … die Wohnung im ersten Obergeschoß bestehend aus einem Wohnzimmer, einem Gästezimmer, einem Schlafzimmer, einem Eßzimmer, einer Küche, einer Toilette und einem Bad nach dem 30.11.1999 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten haben
Klagabweisung
beantragt.
Zur Begründung tragen sie vor, die Kündigung zum 30.11.99 könne aus formellen Gründen keine Wirksamkeit erlangen, da der Kläger kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB habe. Nach einhelliger Rechtsprechung stelle der beabsichtigte Verkauf kein solches berechtigtes Interesse dar. Der Kläger müsse das Anwesen auch nicht aus den von ihm vorgetragenen Gründen verkaufen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet, da die Kündigung vom 23.11.98 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat.
Die Kündigungserklärung kann aus formellen Gründen keine Wirksamkeit erlangen. Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung muß durch hinreichende Gründe gerechtfertigt sein. Diese müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden, denn nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung in § 564 b Abs. 3 BGB sind nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 564 a Abs. 1 BGB anzugebenden Gründen für ein berechtigtes Interesse zu berücksichtigen. Deshalb ist der Vermieter gehalten, die aus seiner Sicht für die Kündigung maßgebenden Gründe und Erwägungen wenigstens kurz und verständlich im Kündigungsschreiben anzugeben, damit der Mieter aus seiner Sicht darüber entscheiden kann, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt.
In der Kündigung vom 23.11.98 hat der Kläger lediglich dargelegt, daß er an der wirtschaftlichen Verwertung des Hauses gehindert sei. Für eine Kündigung wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertung muß der Vermieter jedoch darlegen, ob die Tatbestandsvoraussetzungen des § 564 b Abs. 2 BGB vorliegen. Es genügt nicht, lediglich den Gesetzeswortlaut wiederzugeben, wenn der Vermieter sein Haus in leerstehendem Zustand verkaufen will. Vielmehr hätte der Kläger darlegen müssen, daß die Kündigung erforderlich war, weil er an der Verwertung gehindert ist. Allein die Absicht, das Haus wirtschaftlich zu verwerten, reicht hierfür nicht aus, dies steht mit dem Gesetzeswortlaut und -zweck offensichtlich nicht im Einklang (LG Düsseldorf WM 87, 321).
Der Kläger hätte daher durch die Benennung konkreter Kaufinteressenten darlegen und unter Beweis stellen müssen, daß er das Haus in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu einem wesentlichen niedrigeren Preis verkaufen könnte und die Kaufinteressenten wegen des Mietverhältnisses vom Kauf Abstand genommen haben. Darüberhinaus hätten die Gründe für den Verkauf näher ausgeführt werden müssen, damit die Verwertun...
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