Nachgehend
LG Kassel (Beschluss vom 21.01.2003; Aktenzeichen 3 T 763/02) |
Tenor
1. Der Antrag der Antragsteller gegen den Geschäftsführer der Hausverwaltung wird zurück gewiesen.
2. Die Entscheidung über die Kosten und die Festsetzung des Geschäftswertes bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
Gründe
Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer der Wohnanlage …
Nach Abschnitt IV der Gemeinschaftsordnung vom 12.2.1996 (Bl. 6.23 d.A.) war bis zum 31.12.2000 die … zur Verwalterin der Wohnanlage bestellt worden.
Die Wohnungseigentümer beabsichtigen zum Jahresende 2000, die Verwaltung der Wohnanlage an die … zu übertragen. Zu einer Bestellung der … als Verwalterin durch die Wohnungseigentümer kam es nicht. Auch ist ein Verwaltervertrag mit der … zustandegekommen. Soweit dem Vortrag der Antragsteller zu entnehmen ist, überließ … im Dezember 2000 die Verwaltung der Wohnanlage und überwies ihr die monatliche Verwaltervergütung in Höhe von 417,60 DM, wie sie zwischen der … und den Wohnungseigentümer vereinbart worden war.
Anhand der ihr überlassenen Verwaltungsunterlagen zog die … vertreten durch ihren Geschäftsführer …, die monatliche Verwaltervergütung für die Monate Januar bis Juni 2001 vom Wohngeldkonto der Wohnungseigentümer ein.
Eingetragen wurde die … im Handelsregister AG Kassel (HRB 7467) am 22.2.2001.
Die Antragsteller verlangen die Verwaltervergütung von insgesamt 1.494,61 EUR von der … zurück weil diese keinerlei Verwaltungstätigkeiten durchgeführt habe.
Durch Beschluß des Amtsgerichts Kassel wurde am 1.3.2002 das Insolvenzverfahren über das Vermögen der … eröffnet. Die Antragsteller haben danach ihren Antrag auf Rückzahlung der Verwaltervergütung erweitert auf den Geschäftsführer … der Gemeinschuldnerin.
Das gegen die Gemeinschuldnerin nach § 240 ZPO unterbrochene Verfahren ist auf Antrag der Verfahrensbeteiligten zur gesonderten Verhandlung und Entscheidung abgetrennt worden.
Die Antragsteller beantragenden Antragsgegnen … als gesamtschuldner zu verpflichteten die Antragsteller 1.4.94,61 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 22.3.2002 zu Händen der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … zu zahlen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen.
Der Antragsgegner ist der Auffassung, dass die Verfahrenzuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnungseigentumssachen nicht gegeben sei. Im übrigen bestreitet er das Vorbringen der Antragsteller und trägt vor, die … haben die ihr obliegenden Verwalteraufgaben wahrgenommen so dass ihr aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag ein Anspruch auf die übliche Verwaltervergütung zustehen würde.
Der Antrag der Antragsteller gegen den Antragsgegner …, auf Rückzahlung der Verwaltervergütung ist zurückzuweisen, weil er unzulässig ist, da die Verfahrenszuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnungseigentumssachen nach § 43 I Nr. 2 WEG nicht gegeben ist.
Das Wohnungseigentumsgericht ist zuständig für Entscheidungen im Verfahren über die rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 43 I Nr. 2 WEG).
Diese Zuständigkeitsvorschrift ist nach herrschender Meinung in Schrifttum und Rechtsprechung weit auszulegen (vgl. dazu BGHZ 59, 58, Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl.§ 43 Rz. 38, Niedenführ/Schulze WEG 5. Aufl.§ 3143 Rz. 31), was damit begründet wird, dass für die Zuständigkeit des Verfahrens maßgeblich sei, ob der geltend gemachte Anspruch in einem inneren Sachzusammenhang mit der Tätigkeit des Verwalters stehe. Darauf beziehen sich auch die Antragsteller.
Der bloße Sachzusammenhang eines Anspruchs mit der Verwaltertätigkeit begründet nach Auffassung des Gerichts aber nicht die Beteiligtenstellung im Wohungseigentumsverfahren.
Es mag im Hinblick auf die besondere Sachkenntnis der Wohnungseigentums gerichte durchaus praktikabel sein,dass ein Anspruch im Wohnungseigentums verfahren durchgesetzt werden kann, wenn er die Verwaltertätigkeit zum Gegenstand hat. In rechtsdogmatischer Hinsicht aber kann die Auslegung der Verfahrenszuständigkeit nicht dazu führen, dass ein Anspruch gegen Dritte auch im Wohnungseigentumsverfahren durchzusetzen ist, die nach § 431, IV WEG an diesem Verfahren überhaupt nicht beteiligt sind. Dritte sind, abgesehen von der Ausnahme nach § 43 I Nr. 3 WEG, weder formell noch materiell Beteiligte am Wohnungseigentumsverfahren (BayObLG NJW-RR 1987, 270).
Danach ist der Geschäftsführer einer Verwaltungsgesellschaft in der Rechtsform einer juristischen Person nicht Verfahrensbeteiligter im Wohnungseigentumsverfahren. Den Verwalter ist die Verwaltungsgesellschaft selbst, nicht aber deren Geschäftsführer. Dass auch eine juristische Person zum Verwalter bestellt werden kann, ist unstreitig (dazu Bärmann/Pick/Merle § 26 Rz. 8 m.w.N.).
Der Anspruch gegen den Antragsgegner …, ist daher im Zivilprozessverfahren geltend zu machen, da die Verfahrenszuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts für einen Anspruch gegen den Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH nicht gegeben ist.
Die Entscheidung des BayObLG...
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