Orientierungssatz
Der Beschluss überr eine Abrechnungsspitze kann dann nicht erfolgreich angefochten werden, wenn nur die materielle Grundlage für dem Grunde nach abrechnungsfähige Kosten streitig ist, die Berechnung der Abrechnungsspitze im Übrigen aber nachvollziehbar und rechnerisch richtig ist und den Tatsachen entspricht. Dies kann aber bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Vorschusszahlungen anders sein.
Normenkette
Tenor
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.11.2022 zum TOP 3.2
Wirtschaftsplan und Hausgeldvorschüsse 2023 „Die WEG-Versammlung beschließt, die neuen Hausgeldvorschüsse auf Grundlage der vorliegenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2023 mit Druckdatum vom 06.10.2021. Die beschlossenen Hausgeldvorschüsse gelten ab dem 01.01.2023. Der Wirtschaftsplan bzw. die vorgenannte Vorschusspflicht für das Hausgeld gilt so lange, bis eine neue Vorschusspflicht für das Hausgeld gefasst wird.”
wird insoweit für ungültig erklärt, soweit die Deckung von Hausmeister- und Hausreinigungskosten und die Deckung der Verwaltergebühren und die sich daraus ergebenden Hausgeldvorschüsse betroffen sind.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.11.2022 zum TOP 2
Entlastung des Verwalters für das WJ 2021 „Die WEG-Versammlung beschließt, dem Verwalter für das Wirtschaftsjahr 2021 die Entlastung zu erteilen.”
wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 39 % und die Beklagte 61 % zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger verfolgt die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft A. Die Gemeinschaft besteht aus insgesamt fünf Einheiten, nämlich eine Gewerbeeinheit, zwei Wohnungseinheiten und zwei Tiefgaragenstellplätzen. Der Kläger hält eine Wohneinheit und einen Tiefgaragenstellplatz zu eigen, die drei anderen Einheiten gehören der Verwaltungsgesellschaft B, deren Geschäftsführer C und D mit den Geschäftsführern der Hausverwaltung personenidentisch sind. Das 2014 errichtete Objekt stand ursprünglich insgesamt im Eigentum der Verwaltungsgesellschaft B, die die beiden Einheiten des Klägers an diesen verkaufte. In der Eigentümerversammlung vom 02.11.2022 beschloss die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung und die Abrechnungsspitze 2021 (TOP 1.2), die Entlastung des Verwalters für das Wirtschaftsjahr 2021 (TOP 2) und den Wirtschaftsplan nebst Hausgeldvorschüssen 2023 (TOP 3.2). Hiergegen richtet sich die vorliegende Beschlussanfechtungsklage.
Der Kläger ist der Ansicht, die Jahresabrechnung 2021 sowie der Wirtschaftsplan 2023 entsprächen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. In der Abrechnung 2021 seien Hausmeister- und Reinigungskosten i.H.v. 9.996,00 EUR im Jahr bzw. 833,00 EUR pro Monat enthalten, die die E als Hausmeisterfirma erhalte. Dieser Aufwand sei für die betroffene Eigentümergemeinschaft mit fünf Einheiten übermäßig, zumal eine Tätigkeit nicht in entsprechendem Umfang entfaltet worden sei und Tätigkeitsnachweise fehlten. Im Wirtschaftsplan 2023 sei der Jahresbetrag mit dem entsprechenden Rechtfertigungsdefizit auf 10.995,60 EUR angehoben worden. Außerdem bestreitet der Kläger, dass die Zahlungen tatsächlich vom Hausgeldkonto der Gemeinschaft erfolgt seien. Rechnungen der E seien nicht vorgelegt worden. Weiter fehle es an einem gültigen Vertrag über die Hausmeister- und Reinigungsleistungen. Die Vorgänge der Jahre 2015, 2017 und 2020 diesbezüglich seien undurchsichtig. Unter dem 21.09.2020 sei eine Kündigung des Hausmeistervertrages erfolgt. Deswegen sei auch der Entlastungsbeschluss für die Hausverwaltung fehlerhaft. Darüber hinaus seien die in den Wirtschaftsplan 2023 mit 549,78 EUR eingestellten Verwaltergebühren zu hoch, da diese gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.11.2021 zum TOP 5.2 auf 303,45 EUR brutto festgesetzt worden seien.
Der Kläger beantragt,
Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.11.2022 gefassten Beschlüsse zu
– TOP 1.2: Jahresabrechnung und Abrechnungsspitze 2021
„Die WEG-Versammlung beschließt, auf Grundlage der vorliegenden Jahresgesamtabrechnung und Jahreseinzelabrechnungen des Wirtschaftsjahres 2021 mit Druckdatum 04.10.2023 die sich ergebenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Die sich ergebende Nachschussforderungen, Anpassungsbeiträge bzw. Guthaben werden zum 13.12.2023 fällig gestellt bzw. dem jeweiligen Wohnungseigentümer überwiesen. Eine entsprechende Überweisung kann allerdings nur dann erfolgen, wenn keine Beitragsrückstände auf den Wirtschaftsplan bestehen.”
– TOP 2: Entlastung des Verwalters für das WJ 2021
„Die WEG-Versammlung beschließt, dem Verwalter für das Wirtschaftsjahr 2021 die Entlastung zu erteilen.”
– TOP3.2: Wirtschaftsplan und Hausgeldvorschüsse 2023
„Die WEG-Versammlung beschließt, die neuen Hausgeldvorschüsse auf Grundlage der vorliegenden Einzelwirtschaftsplä...
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