AG Köln Urteil vom 03.05.1995 - 207 C 14/95

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

(Urteil abgekürzt nach § 495 a ZPO).

Gründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Kläger hat keinen Zahlungsanspruch gegen den Beklagten aus § 535 BGB und auch keinen Anspruch darauf, die bislang geleisteten vorbehaltlichen Mietzinszahlungen für vorbehaltlos zu erklären.

1. Dem beklagten steht ein Minderungsrecht in Höhe von 15 % = 48,75 DM, beginnend ab August 1994, zu. Denn der Wohnwert der von ihm bewohnten Wohnung war durch die gegenüberliegende Großbaustelle so beeinträchtigt, daß eine Minderung in der erwähnten Höhe angemessen ist. Der Beklagte hat substantiiert und unter Nennung von Einzelheiten vorgetragen, daß und in welcher Weise sich die Errichtung des Großbaus gegenüber auf den Wohnwert seiner Wohnung ausgewirkt hat. Das Bestreiten des Klägers insoweit ist unerheblich. Aus den vom Beklagten vorgelegten Fotos und dem insoweit unstreitigen Parteivortrag ergibt sich, daß es sich um eine Großbaustelle handelt. Nach der Lebenserfahrung kann eine solche Großbaustelle nicht geräuschlos errichtet werden, vielmehr sind die vom Beklagten im einzelnen aufgeführten Störungen durch Lärmimmissionen verschiedener Art nicht nur üblicherweise vorhanden, sondern zwingend erforderlich. Es ist schlicht nicht vorstellbar, daß eine Großbaustelle ohne die geschilderten Lärmbeeinträchtigungen besteht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die einzelnen Beeinträchtigungen an den vom Beklagten aufgeführten Daten tatsächlich in dieser Form vorhanden waren, ausschlaggebend ist nicht die Beeinträchtigung an einzelnen Tagen, sondern die Gesamtbeeinträchtigung in den einzelnen Monaten. Denn die Wohnwertbeeinträchtigung des Beklagten ergibt sich nicht daraus, ob an einzelnen Tagen ein oder zwei Stunden mehr oder weniger gehämmert wurde oder Lkw-Lärm zu vernehmen war. Es ist vielmehr davon auszugehen, daß bei Durchführung der Außenarbeiten der bei einer Großbaustelle vorhandene Lärm mal mehr, mal weniger auf die Wohnung des Beklagten eindrang, jedoch insgesamt zu einer einheitlichen Wohnwertbeeinträchtigung führt. Dabei ist insbesondere zu beachten, daß die Frage, ob und in welchem Ausmaß an einzelnen Tagen Lärm in seine Wohnung eindringen würde, von dem Beklagten nicht vorhersehbar war. Es ergibt sich somit ein Gesamtbild der Wohnwertbeeinträchtigung, das, wie bereits ausgeführt, nicht davon abhängig ist, ob in einzelnen Stunden oder Tagen ganz bestimmte Lärmimmissionen tatsächlich vorhanden waren.

Die vom Beklagten in Anspruch genommene Minderung ist auch der Höhe nach angemessen. Dabei ist davon auszugehen, daß angesichts der aufgezeigten Wohnwertbeeinträchtigung eine Minderungsquote von 15 % noch eher am unteren Rande dessen liegt, was als Minderung des Mietzinses von Gesetz wegen eintritt.

2. Der Beklagte ist auch nicht gemäß § 539 BGB mit der Geltendmachung von Mietzinsminderungen ausgeschlossen. Das Gericht geht dabei in Übereinstimmung mit vielen anderen Stimmen in Literatur und Rechtsprechung davon aus, daß der Mieter ca. nach 6 Monaten der vorbehaltlosen Mietzahlung sich auf sein Hecht zur Mietzinsminderung nicht mehr berufen kann. Diese Zeitspanne war hier aber noch nicht verstrichen. Nach dem insoweit übereinstimmenden Parteivortrag begannen die ersten Arbeiten an der Großbaustelle im November oder Dezember 1993. Auch der Kläger selbst trägt vor, daß im Dezember 1993 die Baugrube schon ausgehoben war. Legt man weiter den klägerischen Vortrag zugrunde, daß im Januar und Februar weitere Arbeiten ausgeführt wurden, so ist der Beklagte bis zu diesem Zeitpunkt jedenfalls nicht wegen länger dauernder vorbehaltloser Mietzinszahlungen mit seinem Mietminderungsrecht ausgeschlossen. Allerdings läßt sich dem klägerischen Vortrag nicht entnehmen, daß die Arbeiten ohne Pause in der Zeit von Dezember 1993 bis zur Ankündigung der Mietminderung mit Schreiben des Beklagten vom 15.08.1994 durchgeführt wurden. Vielmehr blieb der Beklagtenvortrag unstreitig, daß die Arbeiten während einer archäologischen Grabung ruhten. Auch der Kläger selbst läßt das Ruhen der Arbeiten anklingen, wenn er vortragt, daß die Baugrube unter Wasser stand. Bei Berücksichtigung des Vortrags des Beklagten zur Durchführung von archäologischen Arbeiten ist zum einen davon auszugehen, daß bei solchen Arbeiten häufig die gesamte Baustelle stillgelegt wird. Dies ergibt sich bereits aus technischen Gründen, weil häufig ein Großbau nicht neben einer Grabung, sei es auch eine Notgrabung, durchgeführt werden kann. Jedenfalls läßt sich auch dem klägerischen Vortrag nicht entnehmen, daß hier möglicherweise anderes gilt und die Errichtung der Gebäude teilweise trotz der durchgeführter Grabungen weitergeführt werden konnte. Nur im letzteren Fall aber konnte davon ausgegangen werden, daß der Bau ohne Unterbrechung weitergeführt wurde mit der Folge, daß keine Baupause und damit auch ein Ausschluß des Beklagten mit dem Mietzinsminderungsr...