AG Köln Urteil vom 12.02.2007 - 222 C 499/06

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung des von ihr begehrten Betrages aus § 535 BGB in Verbindung mit der Vereinbarung der Parteien vom 14.11.2005. In dieser Vereinbarung hatte sich die Beklagte verpflichtet, ihre Mietzinszahlungen für die von ihr bewohnte Wohnung im Hause G.str. in Köln-Porz um monatlich 100,00 EUR nach Fertigstellung diverser Arbeiten durch die Klägerin zu erhöhen. Nach Darstellung der Klägerin datiert diese Fertigstellung auf dem Monat Juni 2006, so dass sie ab Juli 2006 erhöhte Mietzinszahlungen begehrt. Die Beklagte bestreitet die Fertigstellung der Arbeiten.

Die tatsächlichen Fragen können jedoch vorliegend offen bleiben. Denn die Vereinbarung vom 14.11.2005 begründet keinen (erhöhten) Mietzinszahlungsanspruch zu Gunsten der Klägerin. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Mieterhöhungsvereinbarung war die Klägerin nämlich noch nicht Vermieterin der Wohnung. Infolgedessen wird sie ausdrücklich als Erwerberin des Objektes G.straße und nicht als Vermieterin bezeichnet. Zwar sind Mieterhöhungsvereinbarungen zwischen einem künftigen Vermieter und einem Mieter nicht grundsätzlich ausgeschlossen, sie sind jedoch nur unter Berücksichtigung der Voraussetzungen des § 557 BGB zulässig. Nach § 557 Abs. 1 BGB können während eines Mietverhältnisses lediglich die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind dabei gem. § 57 Abs. 4 BGB unwirksam. Vor diesem Hintergrund werden Vereinbarungen zwischen einem künftigen Vermieter und einem Mieter für zulässig erachtet, die unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass der Erwerber in das Mietverhältnis eintritt. In diesem Fall ist gewährleistet, dass zum Zeitpunkt des Eintritts der Erhöhungswirkung der Partner der Vereinbarung tatsächlich Vermieter ist (LG Duisburg WM 2004, 231, 232). Eine derartige Bedingung enthält die vorliegende Mieterhöhungsvereinbarung indes nicht. Die Verpflichtung zur Zahlung erhöhten Mietzinses wird nicht an die Vermieterstellung der Klägerin geknüpft, vielmehr ist Voraussetzung die Fertigstellung der der Klägerin obliegenden Arbeiten. Die Vereinbarung kann mithin bereits dann in Kraft treten, wenn die Erwerberin noch nicht in das Grundbuch eingetragen und somit noch keine Vermieterstellung errungen hat. Dies stellt eine nachteilige Vereinbarung im Sinne von § 557 Abs. 4 BGB dar, der nach Auffassung des Gerichts auch in einem laufenden Mietverhältnis und nicht nur bei Vertragsschluss (Lützenkirchen ZMR 2006, 821 ff) Anwendung findet. Anders mag zu entscheiden sein, wenn die Klägerin tatsächliche Vermieterin geworden ist. Auch dies ist jedoch hier nicht ersichtlich. Eine Grundbucheintragung wird nicht vorgetragen. Ebensowenig kann von einer dreiseitigen Vereinbarung der Parteien ausgegangen werden. Zwar werden die Mieter, wie die Anlagen zum nachgelassenen Schriftsatz der Klägerseite vom 17.01.2007 zeigen, über die Veräußerung der Immobilie informiert. Die notwendige Zustimmung der Beklagten kann hieraus jedoch nicht gefolgert werden. Des weiteren folgt diese Zustimmung nicht aus der Akzeptanz der Vereinbarung vom 25.11.2006 durch die Beklagte. Eine Zustimmung zu einem Vermieterwechsel kann dem Text dieser Vereinbarung nämlich nicht entnommen werden.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Streitwert: 400,00 EUR.

Fundstellen

Haufe-Index 1950227

WuM 2007, 577