AG Köln Urteil vom 18.07.2022 - 215 C 60/21

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kostenregelung. Umdeutung. zwingendes Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum

Leitsatz (amtlich)

Wird zwingendes Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung nichtig zu Sondereigentum bestimmt, ist diese Regelung nach § 140 BGB jedenfalls dann in eine Kostenregelung umzudeuten, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine weitere Bestimmtung enthält, nach der die Sondereigentümer ihr jeweiliges Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten haben und eine salvatorische Klausel vorhanden ist.

Normenkette

BGB § 140; WEG § 5 Abs. 2

Nachgehend

LG Köln (Aktenzeichen 29 S 126/22)

Tenor

Die Klage wird unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 11.04.2022 abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt. Dies gilt nicht für die der Beklagten zur Last fallenden Kosten ihrer Säumnis.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Miteigentümer in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Wohnanlage handelt es sich um die sogenannte B. W., gelegen in der B-Straße 111 bis 222 in H.

Die Anlage besteht aus neun Einfamilienhäusern und zwei Mehrfamilienhäusern mit vier bzw. zwei Wohneinheiten. Die klägerische Wohnung Nr. 52 befindet sich im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses mit der Hausnummer 333, das über insgesamt vier Wohneinheiten verfügt.

Die Regelungen in § 3 Abs. 2 und 3 der Teilungserklärung (TE) vom 01.09.1980 betreffend die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum wurden durch Änderungsvereinbarung vom 28.11.1980 aufgehoben und neu gefasst. Im Folgenden sind die relevanten Regelungen der TE dargestellt, wobei die gestrichenen Regelungen Teil der ursprünglichen Vereinbarung waren. Die Änderungsvereinbarung erschöpfte sich, soweit von Interesse, in den dargestellten Streichungen.

„2. Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind:

der Grund und Boden, die Teile der Gebäude, die für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmen; Trennwände zwischen den Sondereigentumseinheiten, auch soweit sie nicht tragend sind, Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Miteigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Dazu gehören auch Außenfenster, Außentüren und Zentralheizungen.

3. Gegenstand des Sondereigentums sind die zu den Wohnungen gehörigen Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile der Gebäude soweit sie nicht nach Absatz 2 Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind.

Dazu gehören u. a.: 8 (…) 9 c) der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher, auch der nicht im Sondereigentum 10 stehenden Wände der zum Sondereigentum gehörenden Räume;”

§ 8 „Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnungseigentums” lautet auszugsweise unverändert wie folgt:

„1. Die Wohnungseigentümer sind zur ordnungsmäßigen Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung ihres Sondereigentums (§ 3 Abs. 3) verpflichtet.

(…)

4. Das gemeinschaftliche Eigentum ist durch den Verwalter auf gemeinschaftliche Kosten ordnungsgemäß instandzuhalten und bei Beschädigung instandzusetzen. Soweit erforderlich

haben die Wohnungseigentümer hierbei Einwirkungen auf das Sondereigentum zu dulden.

5. Die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, die sich innerhalb der Räume eines Sondereigentums befinden, obliegen dem jeweiligen Wohnungseigentümer; dazu gehört auch die Verglasung.”

§ 23 „Rechtswirksamkeit” der insoweit unveränderten TE lautet:

„Falls eine Bestimmung dieser Erklärung Rechtswirksamkeit entbehrt, soll dadurch die Rechtswirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werden. Die unwirksame Bestimmung soll vielmehr durch eine andere ersetzt werden, die dem in dieser Erklärung zum Ausdruck kommenden Willen nach Möglichkeit gerecht wird.”

Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die ursprüngliche TE (Bl. 19 ff. GA) und die Änderungsvereinbarung vom 28.11.1980 (Bl. 118 ff. GA) Bezug genommen.

In der Wohneinheit des Klägers kam es im Juli 2021 zu einem Wasserschaden an der Außenwand im Wohnzimmer. Insoweit wird auf das vorgelegte Foto (Bl. 18 GA) Bezug genommen. Dabei scheidet ein Leitungswasserschaden oder ein Feuchtigkeitsauftrag von innen als Ursache aus.

Der Kläger beantragte in der Eigentümerversammlung vom 15.09.2021 zu TOP 12, die Verwaltung mit der Einholung eines Kostenvoranschlags für die Instandsetzung des Feuchteschadens zu beauftragen und eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu beschließen. Der Beschluss wurde mehrheitlich abgelehnt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der...