Verfahrensgang
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 18.07.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln, 215 C 60/21, aufgehoben.
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Köln vom 11.04.2022, 215 C 60/21, wird aufrechterhalten.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Beklagte.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Anlage besteht aus neun Einfamilienhäusern und zwei Mehrfamilienhäusern mit vier bzw. zwei Wohneinheiten. Die klägerische Wohnung Nr. 14 befindet sich im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses mit der Hausnummer 290, das über insgesamt vier Wohneinheiten verfügt.
Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung des Notars U. aus Z. vom 01.09.1980zugrunde. Die dort in § 3 Abs. 2 und 3 enthaltenen Regelungen zur Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum wurden durch Änderungsvereinbarung vom 28.11.1980 aufgehoben und neu gefasst. § 8 der Teilungserklärung befasst sich mit der Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnungseigentums. Wegen der Einzelheiten der Regelungen nebst den erfolgten Änderungen wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Kopien der Teilungserklärung nebst Änderungsurkunden (Bl. 96 ff GA) und die Darstellung im amtsgerichtlichen Urteil verwiesen.
Gegenstand der vorliegenden Klage ist die Anfechtung eines Negativbeschluss aus der Eigentümerversammlung vom 15.09.2021 zu TOP 12, mit dem ein Antrag des Klägers, die Verwaltung mit der Einholung eines Kostenvoranschlags für die Instandsetzung eines Feuchteschadens an der Außenwand seiner Wohneinheit zu beauftragen und eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu beschließen, mehrheitlich abgelehnt wurde.
Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Mit Urteil vom 18.07.2022 hat das Amtsgericht ein zuvor ergangenes klagestattgebendes Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Kläger von der Gemeinschaft keinen Beschluss verlangen könne, nach dem diese die Kosten der Instandsetzung der Außenwand seiner Wohneinheit bzw. der vorbereitenden Maßnahmen zu tragen habe. Nach der Teilungserklärung habe nämlich der Kläger als Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 14 die Kosten der Instandsetzung der zugehörigen Außenwand zu tragen. Nach § 8 Abs. 1 TE sei jeder Wohnungseigentümer für die Erhaltung seines Sondereigentums im Sinne des § 3 Abs. 3 TE verantwortlich. Dass dabei nicht ausdrücklich auch die Kosten erwähnt würden, sei unerheblich. Soweit die Erhaltung ausdrücklich dem Sondereigentümer zugewiesen sei, folge dem die Kostenlast. Nach den Regelungen der Teilungserklärung gehörten zum Sondereigentum auch die Außenwand der Wohneinheit des Klägers, denn bei dieser handele es sich weder um eine im Gemeinschaftseigentum stehende Trennwand zwischen Wohneinheiten noch um Grund und Boden im Sinne von § 3 Abs. 2 TE. Anders als in der ursprünglichen Teilungserklärung stelle die Regelung auch nicht mehr darauf ab, ob die Gebäudeteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes insgesamt erforderlich seien. Die Regelung sei zwar nichtig, weil jedenfalls die tragenden Teile der Außenwand nach § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum seien, die bestehende Regelung sei aber nach § 140 BGB in eine Regelung über die Kostentragung umzudeuten. Voraussetzung für eine derartige Umdeutung sei, dass die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit der getroffenen Regelung über die Zuordnung zum Sondereigentum eine entsprechende Kostenregelung getroffen hätten. Hiervon werde ausgegangen, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine weitere Bestimmung enthalte, nach der die Sondereigentümer ihr jeweiliges Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten hätten. Ferner werde für eine derartige Umdeutung teilweise das Vorhandensein einer salvatorischen Klausel verlangt. Diese Voraussetzungen lägen hier jeweils vor.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er sein Begehren, den auf der Eigentümerversammlung vom 15.09.2021 zu TOP 12 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären, weiter verfolgt.
Er meint, die vom Amtsgericht vorgenommene Umdeutung sei falsch. Es sei bereits unzutreffend, dass nach den Regelungen der Teilungserklärung auch die Außenwand der Wohneinheit des Klägers zum Sondereigentum gehören solle. Diese werde weder im neuen § 3 Nr. 2 noch im neuen § 3 Nr. 3 erwähnt. Es hätte aber einer konkreten Erwähnung bedurft. Darüber hinaus sei die erfolgte Umdeutung zweifelhaft, weil angesichts der Vielzahl der kurzfristig erfolgten Änderungen der Teilungserklärung nicht davon ausgegangen werden könne, dass das vom Amtsgericht angenommene Ergebnis zweifelsfrei dem Willen der Parteien entspreche und diese bei Kenntnis der Nichtigkeit der getroffenen Regelung eine entsprechende Kostenregelung getroffen hätten. Im Übrigen k...