Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Jedoch kann der Kläger die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 500,00 abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Tatbestand
Der Beklagte war aufgrund Mietvertrages vom 20.11.1986 Mieter einer Wohnung im Hause des Klägers … Die Wohnung bestand aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Balkon, 1 Kellerraum. Der Mietzins betrug DM 700,00.
Mit der Klage verlangt der Kläger vom Beklagten restlichen Mietzins in Höhe von DM 1.800,00 für die Monate April bis Juni 1987. In Höhe von DM 300,00, die der Beklagte noch vor Zustellung des Mahnbescheides, am 12.06.1987, gezahlt hat, hat er den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn DM 1.800,00 nebst 4 % Zinsen seit dem 15.05.1987 zu zahlen; die Kosten des Verfahrens dem Beklagten aufzuerlegen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, seit seinem Einzug durch einen aus einer benachbarten Wohnung kommenden starken durchdringenden Tiergeruch belästigt worden zu sein. Außerdem seien die Fenster überaltert und morsch gewesen, so daß in sehr starkem Maße Zugluft in die Wohnung eingetreten sei. Sämtliche Mängel hätten schon bei Anmietung der Wohnung vorgelegen, jedoch sei ihm die unverzügliche Behebung zugesichert gewesen.
Nach dem Abhilfe nicht erfolgt sei, habe er mit Rücksicht auf die bis März 1987 unter Vorbehalt geleisteten Mietzinszahlungen für die Folgemonate April und Mai 1987 keine Mietzahlungen vorgenommen. Insgesamt mache er für den Zeitraum eine monatliche Mietminderung in Höhe von DM 300,00 = 45 % des 650,00 DM betragenden Kaltmietzinses geltend.
Schließlich wendet der Beklagte auch eine Mietpreisüberhöhung ein, da die Ausstattung der Wohnung mit Elektroradiatoren ja nicht das Ausstattungsmerkmal „mit Heizung” im Sinne D I mittlere Wohnlage Nr. 4 des Kölner Mietspiegels verleihen könne.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund Beweisbeschlusses vom 20.05.1988 (Bl. 49 d.A.) durch Vernehmung der Zeugen … und … Wegen des Ergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 13.09.1988 (Bl. 60– 64 d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Dem Kläger stehen gegen den Beklagen die geltend gemachten Mietzinsansprüche nicht zu. Denn der Beklagte hat zu Recht in Höhe von 45 % des Kaltmietzinses den Mietzins wegen Mängeln der Mietsache gemindert.
Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme steht fest, daß der Beklagte durch Schäden der Fensteranlage sowie Gestank aus der Nachbarwohnung belästigt wurde. Der Zeuge …, ein Vetter des Klägers, hat insoweit unzweideutig ausgesagt, ebenso wie die Zeugin … daß es von der Nachbarwohnung zeitweise „bestialisch” gestunken habe und daß die Fenster faul und morsch und nicht mehr dicht waren. Das Gericht hat keine Bedenken, diesen Zeugen zu glauben. Soweit die Zeugin … Geruchsbelästigungen aus ihrer Wohnung abgestritten hat, steht dem entgegen, daß sie selbst eingeräumt hat, noch ein Frettchen in ihrer Wohnung zu halten. Ein solches Tier ist kein Haustier, sondern ein marderähnliches Tier, welches normalerweise außer Hauses gehalten wird. Es ist daher nicht ungewöhnlich, daß von ihm, anders als von den vom Beklagten gehaltenen Hunden, für unzumutbar gehaltene Gerüche ausgehen.
Dem steht auch nicht entgegen, daß die Zeugen … im Erdgeschoß des Hauses nichts mehr gerochen haben.
Der Sommer 1986 war im Gegensatz zu dem des Jahres 1987 ein ausgeprägter Sommer, bei dem Tiergerüche sich naturgemäß verbreitern. Außerdem hat die Zeugin … die im ersten Stock des Hauses wohnt, weiterhin den Tiergeruch wahrgenommen, wie sie in ihrer schriftlichen Aussage vom 10.06.1988 (Bl. 55 der Akten) mitgeteilt hat. Daß sie den Beklagten für den Urheber der Gerüche gehalten hat, ist in diesem Zusammenhang unerheblich, weil aufgrund namentlich der Aussage des Zeugen … feststeht, daß diese Vermutung ein Irrtum war.
Bei Würdigung aller Umstände, namentlich des Gestanks im Vorflur, der sich in den übrigen Räumen ausbreitete sowie der Beeinträchtigung in den übrigen Räumen durch die schadhafte Fensteranlage hält das Gericht insgesamt die vom Beklagten geltend gemachte Mietzinsminderung nicht für überhöht. Allein aufgrund des Gestanks war die Wohnung nach Auffassung des Gerichts zu 1/3 unbrauchbar.
In Anbetracht der durchgreifenden Mietminderung bedarf daher vorliegend keiner Entscheidung, ob sich der Beklagte im Hinblick auf § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches (WiStG) in ausreichendem Umfang auf eine Mietpreisüberhöhung berufen hat (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Randnummer 48 mit weiteren Nachweisen).
Hinsichtlich des für erledigt erklärten Teilbetrages von DM 300,00, den der Beklagte noch vor Zustellung des Mahnbescheides am 12.06.1988 gezahlt hat, war die Klage abzuweisen, weil die Klage insoweit (zum maßgebenden Zeitpunkt der Zustellung) niemals zulässig und begründe...
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