Nachgehend
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in …, von bisher monatlich 414,98 EUR um monatlich 24,90 EUR auf monatlich 439,88 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen und Zuschläge wie bisher mit Wirkung ab 1.1.2002 zuzustimmen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt aber nachgelassen, die Vollstreckung durch Hinterlegung oder Sicherheitsleistung in Höhe von 300,00 EUR abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Hauses ….
Die Klägerin hat das Objekt durch Veräußerung von der Voreigentümerin der … erworben und ist seit dem 30.5.1998 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Voreigentümerin war Rechtsnachfolgerin der… Die Wohnung Nummer … hat der Beklagte auf der Grundlage des Mietvertrages vom 22.5.1990 angemietet.
Auf Grund einer Modernisierungsvereinbarung der Prozessparteien vom 15.7.1998 betrug der Ausgangsmietzins 811,64 DM.
Die Klägerin hat über ihre Hausverwaltung unter dem 16.10.2001 eine Erhöhungserklärung ausgesprochen, wobei eine Erhöhung von 6 % der Nettokaltmiete von dem Beklagten verlangt wurde.
Die Klägerin hat das Erhöhungsverlangen unter anderem mit Vergleichswohnungen aus ihrem Bestand begründet. Der Mietzins wird durch das Erhöhungsverlangen nicht mehr als 20 % seit dem 1.1.1999 erhöht. Hinsichtlich der Erhöhungserklärung dem Inhalte nach im Einzelnen wird auf die Erklärung vom 16.10.2001 Blatt 10 und 11 der Akte Bezug genommen.
Der Beklagte hat innerhalb der Überlegungsfrist seine Zustimmung nicht erklärt.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass das Erhöhungsverlangen formell wirksam ausgeführt worden sei. Insbesondere sei die Klägerin berechtigt, unter anderem Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand zur Begründung das Erhöhungsverlangen heranzuziehen. Im Übrigen entspreche das Erhöhungsverlangen auch der geforderten gesetzlichen Schriftform. Die Klägerin behauptet weiterhin, dass die von ihr verlangte Nettokaltmiete auf der Grundlage des Erhöhungsverlangens den ortsüblichen Vergleichsmieten entspreche und diese nicht überschreite.
Die Klägerin beantragt,
der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung …, von bisher monatlich 414,98 EUR um monatlich 24,90 EUR auf monatlich 439,88 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen und Zuschläge wie bisher mit Wirkung ab 1.1.2002 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bestreitet die Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses und ist der Auffassung, dass das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Insbesondere könne das Erhöhungsverlangen nicht ausschließlich mit Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand der Klägerin begründet werden. Im Übrigen entspreche das Erhöhungsverlangen nicht der vorgeschriebenen Textform. Die Wohnungen seien nicht identifizierbar aufgeführt, die als Vergleichswohnungen im Erhöhungsverlangen angeführt seien. Letztendlich meint der Beklagte, dass für vergleichbare Wohnungen im Berliner Raum bzw. in der unmittelbaren Umgebung, die an Größe, Schnitt und Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung entspreche aus Gerechtigkeitsgründen der Berliner Mietspiegel anzuwenden sei.
Hinsichtlich der weiteren Parteienvorbringen wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschriften vom 24.5.2002, 19.3. und 3.12.2003 Bezug genommen. Das Gericht hinsichtlich der Frage der Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses Beweis erhoben durch Einholung des schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen … Insoweit wird hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Mietwertgutachten zur Nummer 1019/11-08-02 vom 18.11.2002 verwiesen. Darüber hinaus hat das Gericht den Sachverständigen … zu seinem Gutachten angehört. Diesbezüglich wird hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf die Sitzungsniederschrift vom 19.3.2003 verwiesen. Darüber hinaus hat das Gericht ein Obergutachten des Sachverständigen Dr. … eingeholt, auf dessen Inhalt Blatt 174 ff. Bezug genommen wird. Letztendlich hat das Gericht den Sachverständigen … schriftlich ergänzend angehört. Insofern wird hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf die schriftliche Stellungnahme vom 20.11.2003 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete bezüglich der Wohnung, belegen … auf 439,88 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen und Zuschläge wie bisher ab 1.1.2002 auf der Grundlage der Mieterhöhungserklärung vom 16.10.2001 in Verbindung mit § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB.
Die formellen Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhungserklärung sind in der Erklärung vom 16.10.2001 gewahrt. Die Erklärung ist in de...
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