AG Konstanz Urteil vom 18.02.2000 - 11 C 1049/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatz

Beteiligte

1) Prof. Dr. Walter Mecke

2) Elisabeth Stein-Mecke

Rechtsanwälte Pilz & Partner

ibit-team GmbH

GF Ulrich Kennerknecht

Rechtsanwälte Dr. Stutz & Rengier

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist unbegründet. Die Beklagte haftet den Klägern nicht auf Schadensersatz, weil sie gemäß § 626 BGB zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt war.

Mangels ausdrücklicher Regelung sind auf den Verwaltervertrag die Vorschriften des Dienstvertragsrechts, zu denen § 626 BGB gehört, entsprechend anzuwenden. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund wird in § 1 des Verwaltungsvertrags ausdrücklich bestätigt. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsteile ist der Beklagten eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten.

Das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien ist nachhaltig gestört. Aus der umfangreichen Korrespondenz geht hervor, dass von der Beklagten wiederholt zeitaufwendige Leistungen verlangt wurden, zu denen sie aufgrund des Verwaltervertrags nicht verpflichtet war. Schließlich haben die Kläger die Beklagte zu einem Verstoß gegen das WEG aufgefordert.

Die Beklagte ist nach dem Verwaltervertrag in Verbindung mit § 27 WEG nur verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. In diesem Rahmen hat der Hausverwalter aufgrund der gegenseitigen Treuepflicht auch die Aufgabe, kleinere Streitigkeiten zu schlichten und zwischen den Wohnungseigentümern zu vermitteln. Es ist aber nicht Aufgabe des Hausverwalters, bei einer zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft psychologische und rechtliche Beratung für die Auseinandersetzungen zwischen den Wohnungseigentümern zu leisten. Im vorliegenden Fall ist die Wohnungseigentümergemeinschaft heillos zerstritten. Beschlüsse und Vereinbarungen werden immer wieder missachtet. Dies führt zu andauernden Streitigkeiten.

Es kann dahingestellt bleiben, wer unter den Wohnungseigentümern für die Streitigkeiten verantwortlich ist. Nach Darstellung der Kläger sind einer der anderen Wohnungseigentümer und dessen Lebensgefährtin verantwortlich. Auch wenn diese Darstellung zutrifft, so ändert dies nichts daran, dass der Hausverwalter allen Wohnungseigentümern verpflichtet ist.

Wie die Kläger selbst in der Korrespondenz bestätigen, hat die Beklagte erhebliche und teilweise erfolgreiche Anstrengungen unternommen, um zwischen den Wohnungseigentümern zu vermitteln. Der dazu erforderliche Zeitaufwand ist der Beklagten angesichts einer Vergütung von 25 DM monatlich zuzüglich Mehrwertsteuer pro Wohnung nicht zuzumuten. Schließlich haben die Kläger die Beklagte aufgefordert, Schadensersatzansprüche gegen einen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Damit hätte die Beklagte gegen das WEG verstoßen.

Spätestens zu diesem Zeitpunkt war das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört. Die Beklagte war deshalb zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt. Sie hat sich durch die Kündigung nicht schadensersatzpflichtig gemacht.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO

Unterschriften

Richter am Amtsgericht Dr. Berger

Fundstellen

Dokument-Index HI511037