Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 264,36 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.11.2006 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 58 % und die Beklagte zu 42 %.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 623,98 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Fertigung eines Tatbestandes ist nach § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO entbehrlich.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagte gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erstattung der zur Abwehr der von der Beklagten unter dem 26.06.2006 ausgesprochenen Kündigung entstandenen Anwaltskosten. Die Rechtsschutzversicherung hat dem Kläger unstreitig den auf sie mit Begleichung der Vergütungsabrechnung übergangenen Anspruch abgetreten (vgl. Anlage K 3). Da die Abtretung allein an den Kläger und nicht auch an dessen Ehefrau erfolgte, ist der Anspruch gem. § 398 BGB ausschließlich auf ihn übergegangen, sodass es hier nicht entscheidungserheblich auf die Voraussetzungen der sog. gewillkürten Prozessstandschaft ankommt.
Die Beklagte hat mit vorgenanntem Schreiben vom 26.06.2006 zu unrecht die Kündigung wegen Mietrückstandes ausgesprochen. Die Kündigung der Beklagten, vertreten durch …wurde seitens der Prozessbevollmächtigten des Klägers gemäß § 174 BGB mangels Vorlage einer Originalvollmacht des Vermieters zurückgewiesen. Zudem fehlt es an einem Kündigungsgrund. §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB greifen nicht ein. Der Kläger und dessen Ehefrau befanden sich nicht mit Mietzahlungen im Rückstand. Die Ausführungen der Beklagtenseite zu etwaigen Mietrückständen betreffen nicht das streitgegenständliche Mietverhältnis. Sie beziehen sich vielmehr auf einen mit einer … geschlossenen Mietvertrag über eine in der … gelegene Wohnung und lassen daher einen Kündigungsgrund das streitige Mietverhältnis betreffend nicht erkennen. Unabhängig von den fehlenden sachlichen Gründen, war die Beklagte unstreitig im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 26.06.2006 noch nicht Eigentümerin der Wohnung des Klägers. Zwar erfolgte die Auflassung bereits am 21.12.2005 und die damalige Eigentümerin, …, trat per 01.01.2006 die Mietzahlungen des Klägers und seiner Ehefrau an die Beklagte ab und übertrug zu diesem Zeitpunkt die Nutzen und Lasten des Grundstücks auf die Beklagte. Die Eintragung der Beklagten als neue Eigentümerin im Grundbuch erfolgte indes erst nach dem 26.06.2006. Erst ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung wäre die Beklagte berechtigt gewesen, als Erwerberin i.S.v. § 566 BGB gegenüber den Mietern als Vermieter aufzutreten und die Rechte des Vermieters geltend zu machen, so z.B. Kündigungen auszusprechen. Allein die Vereinbarung zwischen der Beklagten und der Voreigentümerin, dass Nutzen und Lasten per 01.01.2006 auf die Beklagte übergehen sollten, stellt keine hinreichende Ermächtigung der Beklagten dar, in eigenem Namen eine Kündigung bestehender Mietverhältnisse auszusprechen. Bei der Kündigung handelt es sich um ein unselbständiges Gestaltungsrecht, das unter Berücksichtigung der engen vertraglichen Beziehungen der Mietparteien und im Interesse des Mieterschutzes sowie der Rechtssicherheit grundsätzlich nicht auf Dritte übertragen werden kann (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 566 BGB, Rn. 48 f. m.w.N.).
Auf Grund der unberechtigterweise ausgesprochenen Kündigung waren der Kläger und dessen Ehefrau befugt, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die dadurch entstandenen notwendigen Kosten kann der Kläger von der Beklagten ersetzt verlangen. Hiergegen spricht nicht, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Auspruchs der Kündigung des Mietvertrages noch nicht Vermieterin war und damit eine Vertragsbeziehung zwischen den Parteien noch nicht vorgelegen hat, denn die Beklagte hat sich als Erwerberin und neue Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung geriert. Sie haftet damit gegenüber dem Kläger wegen einer schuldhaften Verletzung der ihr im Rahmen eines durch ihr eigenes Verhalten begründeten faktischen bzw. vorvertraglichen Rechtsverhältnisses obliegenden Fürsorgepflichten (vgl. AG Wetzlar WuM 2005, 277 m.w.N.). Derjenige, der sich gegenüber einem Mieter als neuer Vermieter geriert, trägt die Pflicht, sich entsprechend den gesetzlichen Anforderungen an einen Vermieter zu verhalten. Erklärt er unberechtigterweise die Kündigung des Mietvertrages, hat er ebenso wie der Vermieter die für die Abwehr der Kündigung erforderlichen Kosten des Mieters zu tragen.
Der dem Kläger dem Grunde nach zustehende Schadensersatzanspruch ist in Höhe von 264,36 EUR begründet. Die Rechtsanwaltsgebühren bemessen sich unter Zugrundelegung der Jahresnettokaltmiete gem. § 41 Abs. 1 GKG von 12 × 147,66 EUR (vgl. Anlage K5) zur Abwehr der Kündigung zzgl. der unberechtigten Forderung in Höhe von 1.002,26...