Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Kaltmiete für ihre Wohnung in … 01.04.1993 auf monatlich 960,70 DM zuzustimmen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die vorläufige Vollstreckbarkeit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2 500,00 DM abwenden, wenn nicht der Kläger seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger kann die vorläufige Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2 000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer und seit dem 01.01.1992 auch Vermieter der Wohnung der Beklagten. Vom 01.03.1989 bis zum 31.12.1991 hatten die Beklagten die Wohnung von der Firma … gemietet die ihrerseits einen Mietvertrag mit dem Kläger hatte. Mit Schreiben vom 21.01.1992 teilte der Kläger den Beklagten mit
Ich bin damit einverstanden, daß der zwischen der … und den Eheleuten … am 09.12.1988 abgeschlossene Mietvertrag fortbesteht und daß ich als Vermieter – … – in dieses Mietverhältnis eintrete.
Der Mietzins betrag bei Mietbeginn am 01.03.1989 739,00 DM und vom 01.07.1991 an 799,91 DM.
Am 22.01.1993 verlangte der Kläger die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 1 039,88 DM ab 01.04.1993. Die Beklagten haben die Erhöhung in Höhe von 889,66 DM anerkannt.
Der Kläger ist der Meinung, er könne auch den streitigen Differenzbetrag von 150,22 DM verlangen. Er beruft sich auf den Mietspiegel und meint, die Kappungsgrenze könne keine Rolle spielen, weil er vor dem 01.01.1992 nicht Partei des Mietvertrages gewesen sei. Seine schriftliche Erklärung vom 21.01.1991 sei die Formulierung eines juristischen Laien. Rechtlich sei am 01.01.1992 ein neuer Mietvertrag geschlossen worden.
Der Kläger beantragt,
Die Beklagten zu verurteilen, in eine Erhöhung der Kaltmiete für die in Lüdinghausen, … gelegene Wohnung im Obergeschoß links (bestehend aus vier Zimmern, Küche, Diele, Bad, Toilette, einem Kellerraum, einem Einstellplatz sowie einem Wasch- und Trockenkeller zur Mitbenutzung) einzuwilligen dergestalt, daß ab April 1993 monatlich 1 039,88 DM anstelle der zuerkannten 889,66 DM (streitige Differenz: 150,22 DM) geschuldet werden.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie tragen Einzelheiten vor, aus denen sich Abschläge von der im Mietspiegel angegebenen Durchschnittsmiete ergeben sollen und sind der Meinung, die Kappungsgrenze verbiete einen höheren als den anerkannten Mietzins.
Es ist Beweis erhoben worden. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und wegen der weiteren Einzelheiten des. Parteivorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in Höhe von 960,70 DM begründet und im übrigen unbegründet.
Der Sachverständige … hält in seinem Gutachten mit überzeugenden Gründen einen Mietzins von 10,95 DM pro m² bei 97,55 m² Wohnungsgröße, also einen Mietzins von 1 068,00 DM für angemessen.
Die Erhöhung auf diesen Betrag kann der Kläger aber mit Rücksicht auf § 2 MHG nicht verlangen. Drei Jahre vor dem ersten 01.03.1993, also am 01.04.1990 lag der Mietzins bei 739,00 DM. Eine Erhöhung um 30 % führt zu einem Mietzins ab 01.04.1993 in Höhe von 960,70 DM. Die vom Kläger darüberhinaus geforderte Erhöhung fällt unter die Kappungsgrenze und ist deshalb unbegründet.
Die Einwendungen des Klägers gegen diese Anwendung der Kappungsgrenze greifen nicht durch. Richtig ist, daß die Dreijahresfrist des § 2 I 3 MHG innerhalb des Mietverhältnisses liegen muß. In diesem Falle hat bis zum 31.12.1991 ein Mietverhältnis zwischen den Beklagten und der Firma … GmbH bestanden, in das der Kläger am 01.01.1992 „anstelle der … eingetreten” ist. Diese Erklärung des Klägers vom 21.01.1992 mag laienhaft formuliert sein, trifft ab er die Rechtslage exakt.
Der Kläger war Eigentümer der Wohnung, hatte sie an die Firma … vermietet, und die hatte den Mietvertrag mit den Beklagten abgeschlossen. Es handelt sich also um den typischen Fall der gewerblichen Zwischenmiete. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes in MDR 1991 Seite 894 (= WM 1991 Seite 279) hatte die Rechtssprechung den Vermieter (= Eigentümer) so behandelt, als bestünde zwischen ihm und dem tatsächlichen Benutzer der Wohnung (dem sogenannten Endmieter) seit der Übergabe der Wohnung ein Wohnraummietverhältnis (Landgericht München in WM 1992 Seite 246). Diese Rechtssprechung ist seit dem 01.09.1993 Gesetz (§ 549 a BGB).
Gegenstand der genannten Rechtssprechung und erklärter Anlaß für die Einführung des § 549 a BGB war zwar die Tatsache, daß im Fall der gewerblichen Zwischenmiete der sogenannte Endmieter vom gesetzlichen Kündigungsschutz ausgeschlossen war. Die Rechtssprechung und später der Gesetzgeber wollten also erklärtermaßen den sogenannten Endmieter in Bezug auf den Kündigungsschutz mit normalen Mietern gleichstellen. Das Gericht hat aber keinen Zweifel daran, daß damit auch die Glei...
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