Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache. Beschlußanfechtung, Feststellung
Tenor
I. Der Antrag der Antragstellerin vom 08.05.1995 auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung vom 11.04.1994 bzw. der hilfsweise gestellte Anfechtungsantrag zu diesem Beschluß werden als unzulässig zurückgewiesen.
II. Der weiterhin hilfsweise gestellte Antrag vom 02.06.1995, die Antragsgegner zu verpflichten, die Verwaltung zur Zustimmung zum Verkauf der Tiefgarage anzuweisen, wird als unbegründet abgewiesen.
III. Die Gerichtskosten trägt die Antragstellerin.
Diese hat den Antragsgegnern ein Viertel von deren außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Im übrigen wird die Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht angeordnet.
IV. Der Geschäftswert wird auf zunächst DM 458.000,– und ab 21.08.1995 auf DM 408.000,– festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Eigentümer der im Rubrum genannten Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Firma … verwaltet wird.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin der gesamten Unterflurgarage, dem Teileigentum Nr. 15 gemäß dem Aufteilungsplan. Hier waren zunächst 22 Abstellplätze vorgesehen, es wurden jedoch dann von Anfang an 26 Tiefgaragenstellplätze gebaut.
Die Baugenehmigung für das Anwesen vom 04.03.1960 enthält die Auflage, die Stellplätze bzw. Garagen bei Bedarf den ständigen Benutzern und Besuchern der Anlage, die für sie hergestellt und bestimmt sind, zur Verfügung zu stellen. Eine Veräußerung der Stellplätze bzw. der Garagen an andere als die ständigen Benutzer und Besucher der Anlage, für die die Stellplätze bzw. Garagen hergestellt und bestimmt sind, ist unzulässig und zu unterlassen.
Die Gemeinschaftsordnung enthält in § 2 Abs. 1 zunächst die Feststellung, daß auf dem Grundstück sich das Wohngebäude und die Unterflurgarage befinden. In Abs. 3 wird dann festgelegt, daß die Unterflur-Sammelgarage zur Vermietung von Kraftfahrzeugstellplätzen dient und diese Zweckbestimmung für die Miteigentümer und Bewohner des Grundstücks bindend ist.
§ 6 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung regelt weiterhin, daß jede rechtsgeschäftliche Verfügung über das Wohnungs-(Teil-)Eigentum zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Zustimmung des Verwalters oder der Miteigentümerversammlung bedarf.
Sofern der Verwalter die Zustimmung verweigert, kann die Entscheidung der Miteigentümerversammlung herbeigeführt werden.
In Abs. 5 wird ferner ausgeführt, daß die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden kann und als solcher insbesondere angesehen wird, wenn Tatsachen begründeten Zweifel zulassen, ob der Erwerber die ihm obliegenden Verpflichtungen erfüllen oder sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird oder etwa in der Person des Erwerbers Voraussetzungen vorhanden sind, welche zur Entziehung des Wohnungseigentums berechtigen würden.
In § 13 der Gemeinschaftsordnung ist hinsichtlich der Lasten des Sondereigentums geregelt, daß der Miteigentümer, welcher an der Garage Sondereigentum besitzt, die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung der zu der Garage führenden Einfahrt alleine zu tragen hat und daß, soweit möglich, die anfallenden Kosten für die Wohnhäuser einerseits und die Sammelgarage andererseits, getrennt ermittelt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. dem Eigentümer der Sammelgarage aufzuerlegen sind. Dies hat insbesondere auch für Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum, welches allein der Unterflurgarage dient, zu gelten.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 05.12.1994 verkaufte die Antragstellerin die genannte Tiefgarage an die Firma … mit Sitz in München zu einem Kaufpreis von 340.000,–. Als Übergabe und als Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten war der 15. Dezember 1994 vereinbart.
Ferner wird in dem Kaufvertrag ausgeführt, daß den Vertragsteilen bekannt ist, daß dieser Vertrag der Genehmigung durch den Verwalter bedarf.
Im Zahlungsplan, der Anlage 1 zur Kaufvertragsurkunde war geregelt, daß der Kaufpreis in keinem Fall vor dem 28.02.1995 dem Verkäufer zugehen muß. Tatsächlich wurde er am 07.03.1995 gezahlt. Zunächst wurde der Verwalter von dem Notar ersucht, die Verwalterzustimmung zu diesem Vertrag zu erteilen, die diesem allerdings zunächst aus formellen Gründen nicht möglich war.
Bereits mit Schreiben vom 16.12.1994 stellte sich die Firma … einzelnen Eigentümern gegenüber als der neue Eigentümer der gesamten Tiefgarage vor und bot einzelne Tiefgaragenplätze zum Kauf an, wobei Kaufpreise von 20.000,– bis 25.000,– genannt wurden.
Ferner wurde mitgeteilt, daß alle bestimmten Mietverträge im Rahmen der Fristen gekündigt werden und die Garage dann bis auf weiteres leer stehe. Weiter wurde in diesem Schreiben ausgeführt, daß die Renovierungsarbeiten an der Tiefgarage bereits im Gange sind und die Stellplätze dann in vollständig renovierten Zustand erworben werden können.
In einem weiteren Schreiben vom 02.02.1995, in dem sich die Firma Lidl & Suplit als bundesdeutscher Marktführer in Garagenangelegenheiten und als k...