Berechtigte Zustimmungsverweigerung zur Veräußerung eines Tiefgaragen-Teileigentums (mit 26 Stellplätzen für die Bewohner der Anlage) an ein Wirtschaftsunternehmen unter Leitung von Mitgliedern der Scientology-Sekte

Normenkette

§ 12 WEG

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

In einer Wohnanlage befand sich auch das Teileigentum einer Unterflurgarage mit 26 Stellplätzen. Schon in der Baugenehmigung von 1960 war die Auflage enthalten, die Stellplätze bei Bedarf den ständigen Benutzern und Besuchern der Anlage zur Verfügung zu stellen; eine Veräußerung an Dritte sei unzulässig. Auch in der Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass die Unterflur-Sammelgarage zur Vermietung von Kfz-Stellplätzen diene und diese Zweckbestimmung für die Miteigentümer und Bewohner des Grundstücks bindend sei. Zusätzlich war eine Kosten-Splitting-Vereinbarung zwischen dem Tiefgaragen-Teileigentümer und den Eigentümern der Wohnhäuser (insbesondere für Instandhaltungen und Instandsetzungen) vereinbart.

In der Teilungserklärung war auch die Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG festgelegt und zwar des Inhalts, dass jede rechtsgeschäftliche Verfügung über das Wohnungs- oder Teileigentum zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Zustimmung des Verwalters oder der Miteigentümerversammlung bedürfe. Die Zustimmung könne jedoch nur aus wichtigem Grund versagt werden, wobei als solcher insbesondere angesehen werde, wenn Tatsachen begründete Zweifel zuließen, ob der Erwerber die ihm obliegenden Verpflichtungen erfüllen oder sich in die Hausgemeinschaft einfügen werde oder etwa in der Person des Erwerbers Voraussetzungen vorhanden seien, welche zur Entziehung des Wohnungseigentums berechtigten.

Der Eigentümer des Tiefgaragen-Teileigentums verkaufte dann an eine GmbH die gesamte Tiefgarageneinheit. Noch vor nachfolgender Zustimmungsdiskussion zu diesem Erwerbsvertrag stellte sich bereits das Erwerbsunternehmen einzelnen Wohnungseigentümern als neuer Eigentümer vor und bot Stellplätze zum Kauf an (mit großteils knapp doppelter Preisforderung gegenüber eigenem Einstandspreis). Weiterhin wurden Mietvertragskündigungen angekündigt und später auch ausgesprochen, ebenso bereits in Gang befindliche Renovierungsarbeiten. Das Erwerbsunternehmen erwähnte dann auch, Stellplätze an gemeinschaftsfremde Dritte verkaufen zu müssen, wenn sich Wohnungseigentümer nicht in gesetzter Frist zum Kauf entschließen würden. In dieser Zeit wurde auch die Verwaltung aufgefordert, unter Schadenersatzanspruchs-Androhung einen Wasserschaden in der Tiefgarage zu beseitigen. Anschließend verkaufte die Firma bereits mindestens 4 Stellplätze an außenstehende Dritte (zu 1/26stel, verbunden mit einem Nutzungsrecht an einem bestimmten Stellplatz) - sogar noch nach Verkaufs-Zustimmungsverweigerung!

In einer Eigentümerversammlung wurde die Zustimmung zum Verkauf der Tiefgarage durch die Antragstellerseite aus subjektiven und objektiven Gründen verweigert. Die Verkäuferfirma begehrte Feststellung, dass der Zustimmungsverweigerungsbeschluss nichtig sei, hilfsweise fechte sie diesen Beschluss an. Auf Hinweis des Gerichts, dass die Anfechtung eines Negativbeschlusses unzulässig sei, wurde weiterhin hilfsweise beantragt, die in Gegnerschaft stehende Gemeinschaft zu verpflichten, die Verwaltung anzuweisen, die erforderliche Zustimmung zu erteilen. Begründet wurde der Antrag damit, dass die Zugehörigkeit der Geschäftsführer des Erwerbsunternehmens zu einer bestimmten weltanschaulichen Glaubensgemeinschaft (hier: Scientology-Sekte) jedenfalls nicht die Versagung der Genehmigung rechtfertige. Die Erwerbs-GmbH sei jedenfalls nicht Mitglied dieser Vereinigung.

2. Aus den Entscheidungsgründen:

a) Wenn nach Gemeinschaftsordnung sowohl der Verwalter als auch die Gemeinschaft zustimmungs- oder zustimmungsverweigerungs-kompetent sei, könne nicht die Gemeinschaft verpflichtet werden, den Verwalter anzuweisen, die erforderliche Zustimmung zu erteilen. Wie auch im vorliegenden Fall geschehen, konnte deshalb die Gemeinschaft selbst die Zustimmung (erteilen oder) verweigern. Die Gemeinschaft hätte hier lediglich im Antrag verpflichtet werden müssen, die Zustimmung zum Vertrag zu erteilen. Schon aus diesem Grund erschien der Antrag unbegründet.

b) Die Gemeinschaft verweigerte jedoch auch zu Recht in der Sache die Veräußerungszustimmung, da hier wichtige Gründe zur Verweigerung vorlagen. Nach dem Zweck der Vorschrift soll das Eindringen unzuverlässiger Eigentümer in die Gemeinschaft verhindert werden, wobei nur Gründe anzuerkennen sind, die in der Person des Erwerbers liegen, so neben finanzieller insbesondere auch persönliche Unzuverlässigkeit bzw. Unverträglichkeit (BayObLG, NJW-RR 1988, 1425; 1990, 657/658). Auch die Ungeeignetheit eines Erwerbers, sich in die Gemeinschaft standesgemäß einzuordnen oder auch die Gefahr einer Veränderung des Bestimmungszwecks sind als wichtige Ablehnungsgründe anerkannt.

c) Vorliegend wurde bereits durch Handlungsaktivitäten der Erwerbsfirma gegen Baugenehmigungs-Auflagen und einschränkende Vereinbarungen in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung verstoßen. Es bestand deshalb bereits die Gefahr der Veränderung des Bestimmungszwecks, wenn durch einzelne Stellplatzverkäufe letztlich die Tiefgarage de...