Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Beschlussungültigkeit wegen Nichteinladung eines Eigentümers sowie Änderung eines vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschlusses
Tenor
I. Der Verwalter wird verpflichtet, Ladungen der Wohnungseigentümer zu künftigen Wohnungseigentümerversammlungen entweder mittels eingeschriebenen Briefes oder gegen schriftliche Empfangsbestätigung des Ladungsschreibens vorzunehmen.
II. Die weitergehenden Anträge der Antragstellerin auf Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 9.4.1984 zu TOP 8 und 9 werden zurückgewiesen.
III. Von den Verfahrenskosten haben die Antragsgegner als Gesamtschuldner ein Fünfzehntel der Gerichtskosten, die Antragstellerin vierzehn Fünfzehntel der Gerichtskosten zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert wird auf DM 30.000,– festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin ist seit 1972 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … M… als Teileigentümerin zweier Garagen mit 2 × 1/36 Miteigentumsanteilen. Antragsgegner sind die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentumswohnanlage besteht aus sechs Wohnungen zu je 5/36 Miteigentumsanteilen und insgesamt sechs Garagen in Einzelteileigentum. Die Garagenanlage ist baulich getrennt vom Wohnhaus oberirdisch auf Gemeinschaftsgrund errichtet.
In der für die Eigentumswohnanlage geltenden Teilungserklärung vom 23.5.1960 (Urkunds-Nr. … des Notars … in M) mit Gemeinschaftsordnung als Anlage 1 – dazu Nachtragsurkunde vom 2.9.1960 (Urkunds-Nr. … der Notare … …) ist u. a. bestimmt:
§ 3 Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums:
Alle übrigen Bestandteile des Gebäudes und Grundstücks, soweit sie gemäß § 2 nicht zum Sondereigentum gehören, sind gemeinschaftliches Eigentum der Miteigentümer.
§ 13 Versammlung der Wohnungseigentümer:
…
2) Die Ladung zur jeweiligen Versammlung ist entweder mittels eingeschriebenen Briefes oder gegen schriftliche Empfangsbestätigung des Ladungsschreibens unter Einhalt einer Frist von mindestens einer Woche zu bewirken. …
§ 17 Bewirtschaftungskosten:
Die Wohnungseigentümer sind in dem in § 11 Abs. 3) bestimmten Verhältnis verpflichtet,
…
b) die übrigen nach dem Wirtschaftsplan errechneten Kosten zu tragen.
§ 18 Heizungs- und Beleuchtungskosten usw.:
…
2) Nach dem in § 11 Abs. 3) bestimmten Verhältnis werden die Kosten für die Beleuchtung der gemeinschaftlichen Teile des Hauses, Wassergeld, Müllabfuhr, Straßenreinigung usw. umgelegt.
…
§ 11 Versicherung:
…
3) Der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den Versicherungsprämien bestimmt sich nach der Größe seines Miteigentumsanteils im Verhältnis zum Gesamtanwesen.
In einer Versammlung vom 21.6.1963 hatten die Wohnungseigentümer unter Punkt 4 beschlossen:
„Die Verteilung der Verwaltungskosten soll mit Wirkung vom 1.7.1962 an nicht mehr auf der Basis der Miteigentumsanteile, sondern unter Zugrundelegung der jeweiligen Wohnfläche erfolgen. Dabei sind folgende Werte anzunehmen:
…
Die Garagen mit je 5 qm
…”
Das Protokoll dieser Eigentümerversammlung enthält hierzu noch den Vermerk:
(einstimmiger Beschluß durch Zuruf).
In einer Versammlung vom 19.5.1983 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 1 u. a.:
„Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, daß ab dem Abrechnungszeitraum 1983 die Betriebskosten „Strom und Kaminkehrerkosten” aus den Betriebskosten der Garagen weggelassen und lediglich auf die Wohnungen umgelegt werden. Ebenso wird beschlossen, daß Reparaturen an den Garagen nur von den Garagenbesitzern, Reparaturen am reinen Wohnhaus nur von den Wohnungsbesitzern zu tragen sind. …”
Übliche Praxis bei der Versendung der Ladungen zu Eigentümerversammlungen war es in der Eigentumswohnanlage, daß der Verwalter die Einladungsschreiben an die Wohnungseigentümer stets mit gewöhnlichem Brief hinausgab. Auf diese Weise berief er auch mit einem an alle Eigentümer der Wohnanlage gerichteten Schreiben vom 19.3.1984 zu einer Eigentümerversammlung auf 9.4.1984 ein. Das Einladungsschreiben enthält bei den Angaben zur Tagesordnung unter Punkt
8. Verteilung der Betriebskosten lt. Versammlung vom 19.5.1983
9. Gemeinsame Tragung von Reparaturen (Umlage auf alle Anteile).
Der Einladung war beigefügt ein weiteres Begleitschreiben vom 15.3.1984 sowie die Jahresabrechnung 1983 und der Wirtschaftsplan 1984.
In der Versammlung vom 9.4.1984, an der die Antragstellerin nicht teilnahm, beschlossen die Wohnungseigentümer u. a. Entlastung der Verwaltung für die Abrechnung 1983 und den Wirtschaftsplan 1984, sowie unter TOP 8:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, daß die Verteilung der Betriebskosten für die gesamte Wohnanlage wie in der Teilungserklärung unter § 17 „Bewirtschaftungskosten” festgelegt, zu erfolgen hat.”
Und zu TOP 9:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, daß sämtliche Reparaturen am gesamten Objekt in Zukunft aufgrund der beschlossenen Anteile von allen auch anteilig zu tragen sind.”
Mit einem bei Gericht am 4.5.1984 eingegangenen Schreiben beantragte die Antragstel...