AG München Beschluss vom 28.04.1987 - UR II 605/86 WEG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Beschlußanfechtung

Tenor

I. Die in der Eigentümerversammlung vom 4.7.1986 zu den Tagesordnungspunkten 12, 13 und 14 gefaßten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

II. Soweit die Anträge nicht zurückgenommen wurden, werden sie zurückgewiesen.

III. Es übernehmen der Antragsteller 7/10 und die Antragsgegner samtverbindlich 3/10 der Gerichtskosten. Im gleichen Verhältnis haben sich die Beteiligten die ihnen jeweils entstandenen notwendigen außergerichtlichen Auslagen zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert wird auf DM 497.000,– festgesetzt.

Gründe

I.

Die aus 215 Einheiten bestehende Eigentumswohnanlage an der … in München wurde am 22.7.1983 ins Grundbuch eingetragen und ist aufgrund von Dienstbarkeiten, die auf jedem Sondereigentum zu Gunsten der Landeshauptstadt München lasten, dazu bestimmt, Pensionisten als Altersruhesitz zu dienen. Zu diesem Zweck werden die Anwesen unter der Bezeichnung … betrieben. Die gesamte Wohnanlage befand sich zunächst im Alleineigentum der … in Bielefeld, die einen Teil der Einheiten abveräußerte und mit den restlichen Einheiten illiquid wurde, so daß diese letzteren Einheiten heute der Zwangsverwaltung des Antragstellers unterliegen. Da die gesamte Wohnanlage sinnvoll erweise nur einheitlich als Seniorenresidenz betrieben werden kann, wurde sie noch von der genannten ursprünglichen Alleineigentümerin an eine Tochtergesellschaft … vermietet und von dieser wiederum an eine … untervermietet, in deren Händen heute der Betrieb der Anlage steht. Die für diese Wohnanlage maßgebende Gemeinschaftsordnung vom 19.2.1985 enthält in ihrem § 1 keine wohnungseigentumsrechtliche Beschränkung dahin, daß nur eine Vermietung an Senioren in Betracht komme. In der Eigentümerversammlung vom 24. Juni 1985 wurde zu Tagesordnungspunkt 5 einstimmig und unangefochten folgender Beschluß gefaßt:

Um einen gemeinsamen Betrieb und eine gemeinsame Nutzung des Seniorenwohnheims Seniorenresidenz zu gewährleisten, bildet die Eigentümergemeinschaft eine personenidentische Vermietergemeinschaft, die über Abschluß, Durchführung und Beendigung der Mietverhältnisse durch Mehrheitsbeschluß entscheidet. Der Gebrauch des Sondereigentums erfolgt demgemäß künftig einheitlich.

Mit Schreiben vom 24. Juni 1986 lud nun die Vorverwalterin … zu einer weiteren Eigentümerversammlung, die am 4. Juli 1986 stattfinden und in der insgesamt 15 Punkte auf der Tagesordnung stehen sollten. Diese Versammlung fand dann auch wie vorgesehen statt, war mit 7281,83/10.000 anwesenden oder vertretenen Stimmen beschlußfähig und genehmigte zunächst die für die Wirtschaftsjahre 1985, 1984 und 1985 vorgelegten Gesamtabrechnungen. Die Entlastung der … für diese Zeiträume wurde jedoch verweigert. Anschließend wurde zu Tagesordnungspunkt 6 der Wirtschaftsplan 1986 einstimmig, also auch mit den Stimmen des Antragstellers, angenommen. Dieser unter dem 14.4.1986 entworfene Wirtschaftsplan enthält nur drei Positionen, nämlich die Brandversicherung, die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühr. Alle übrigen Positionen fehlen, da sie vom genannten Generalmieter aus den eingehenden Mietzahlungen bestritten werden. In dieser reduzierten Form übernahm der Wirtschaftsplan 1986 unverändert die Ansätze des Wirtschaftsplans 1985. Mit Mehrheitsbeschluß wurde dann zu Tagesordnungspunkt 7 der Verwaltungsbeirat ermächtigt, für verschiedene erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten Aufträge bis zu einem Gesamtbetrag von DM 125.000,– zu vergeben. Nachdem sich die Haus-Treu-Süd bereiterklärt hatte, den Verwaltervertrag zum 51.12.1986 einvernehmlich zu beenden, wurde dann mit Mehrheitsbeschluß zu Tagesordnungspunkt 8 dieses Angebot mehrheitlich angenommen. Das Verwalterverhältnis wäre sonst noch bis zum 50.6.1988 weitergelaufen.

Zu Tagesordnungspunkt 9 hatte die Versammlung sodann über folgenden Antrag zu entscheiden:

Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, einen neuen Verwalter zu bestellen und mit diesem einen Verwaltervertrag abzuschließen, der nach einem Jahr kündbar ist.

Vor der Bestellung dieses Verwalters sollen jedoch drei vom Verwaltungsbeirat ausgewählte Bewerber sich in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung im Herbst dieses Jahres den Eigentümern vorstellen.

Dieser Antrag wurde mit knapper Mehrheit angenommen.

Nachdem der Verwaltungsbeirat zu Tagesordnungspunkt 5 über seine Tätigkeit Bericht erstattet hatte, wurde er zu Tagesordnungspunkt 10 mehrheitlich entlastet. Zu Tagesordnungspunkt 11 folgte ferner, auch mit den Stimmen des Antragsstellers, die Neuwahl des Verwaltungsbeirats.

Zu den Tagesordnungspunkten 12 und 14, über die gemeinsam abgestimmt wurde, hatte sodann die Versammlung über folgende Anträge zu entscheiden:

Die Wohnungseigentümer beschließen, das Seniorenwohnheim künftig alternativ in folgenden Formen weiterzubetreiben:

Weiterführung des Betriebes durch die Firma …

• Beendigung des Vertrages mit der Firma SRM und Weiterführung des Betriebes durch einen neuen Betreiber mit oder ohne Überna...