AG München Urteil vom 31.03.2022 - 1293 C 17126/20 WEG

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig in Ziff. 2. Vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

4. Der Streitwert wird auf 23.747,56 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Gegenstand der Klage ist die Anfechtung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümer- und einer Tiefgaragenbruchteilsgemeinschaft.

Klägerin und Beklagte bilden die im Rubrum genannte, aus 23 Wohneinheiten und der aus 23 Stellplätzen bestehenden Teileigentumseinheit Tiefgarage bestehende WEG, deren Verwalterin der Beigeladene ist. Die Rechtsbeziehungen der Parteien sind im wesentlichen geregelt durch die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 10.12.1974 (Anlage K 4). Der Teileigentumseinheit Tiefgarage sind 71,87/1000 Miteigentumsanteile zugewiesen. Die Klägerin ist auch Bruchteilseigentümerin an der Tiefgarage.

Mit Schreiben vom 11.08.2020 (Anlage K 5) lud der Beigeladene unter Beifügung einer Tagesordnung die WEG (Anlage K 6) sowie einer Tagesordnung für die Tiefgaragenbruchteilsgemeinschaft (Anlage K 7) zu zwei Versammlungen ein.

In der am 28.08.2020 ab 18:00 Uhr durchgeführten Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde unter TOP 4 der mit dem Klageantrag zu 1) angegriffene Beschluss gefasst, in der anschließend ab 19:00 Uhr durchgeführten Versammlung der Tiefgaragenbruchteilsgemeinschaft wurde unter TOP 4 der mit dem Klageantrag zu 2) angegriffene Beschluss gefasst. Bezüglich der Einzelheiten der beschlossenen Abrechnungen wird Bezug genommen auf die Anlagen K 8 und K 9 sowie auf die Versammlungsprotokolle vom 28.08.2020, Anlagen K 2 und K 3.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Verwalter hätte nur zu einer Versammlung mit einer Tagesordnung einladen und nur eine Eigentümerversammlung durchführen dürfen. Da die Tiefgarage keine eigene Untergemeinschaft bilde, sondern untrennbarer Bestandteil der Wohnungseigentümergemeinschaft sei, sei es unzulässig und widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, zwei zwischen Wohnungs- und Tiefgarageneigentümern getrennte Eigentümerversammlungen abzuhalten. Die Eigentümer von Wohnungen, die kein Eigentum an der Tiefgarage hätten, hätten nicht über den Inhalt der Tiefgaragenabrechnung mitdiskutieren und mitbeschließen können, obwohl die Tiefgarage Teileigentum der WEG sei. Die Differenzierung zwischen WEG- und TG-Bruchteilsgemeinschaft in der Einladung, der Tagesordnung und die tatsächliche Durchführung der Eigentümerversammlungen am 28.08.2020 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und führe bereits aus formellen Gründen zur erfolgreichen Anfechtbarkeit aller in den Eigentümerversammlungen vom 28.08.2020 gefassten Beschlüsse. Wohnungseigentümer, die kein Miteigentum an der Tiefgarage haben, hätten offensichtlich keine Einladung zu der Versammlung der Tiefgaragenbruchteilsgemeinschaft erhalten und umgekehrt.

Die WEG-Abrechnungen widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil in den Gesamtkosten der Jahresgesamtabrechnung die Kosten der Tiefgarage nicht berücksichtigt worden seien. Die Entwicklung des WEG-Girokontos sei falsch dargestellt, da sowohl zum 01.01.2019 als auch zum 31.12.2019 unterschiedliche Kontostände angegeben worden seien. Die Darstellung sei verwirrend, widersprüchlich und nicht nachvollziehbar. Ferner widerspräche eine Korrektur des tatsächlich zum 01.01.2019 vorhandenen Kontostandes dem Zu- und Abflussprinzip. Der Unterschiedsbetrag von 337,79 EUR sei nicht nachvollziehbar. Die der Klägerin mit der Einladung übersandte Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 2019 für die Wohneinheit der Klägerin habe keine Darstellung der Instandhaltungsrücklage für die Wohnungen enthalten. Bei sonstigen Einnahmen in Höhe von 27,03 EUR in der WEG-Einzelabrechnung der Klägerin sei nicht nachvollziehbar, woher diese stammen und wie sie sich betragsmäßig zusammensetzen. Die Heizkostenabrechnung entspreche nicht der Rechtsprechung des BGH. Die der Jahresabrechnung beigefügte Heizkostenabrechnung der … weise Gesamtausgaben in Höhe von EUR 16.071,91, in der Jahresgesamtabrechnung 2019 würden Ausgaben für Heizkosten von EUR 16.994,28 ausgewiesen. Die Abweichung sei nicht nachvollziehbar

Auch die Tiefgaragenabrechnung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Da die Tiefgarage nur eine Teileigentumseinheit innerhalb der WEG darstelle, habe für die Eigentümer der Tiefgarage auch nur eine Einzelabrechnung erstellt werden dürfen und im Rahmen der einheitlich durchzuführenden Eigentümerversammlung beschlossen werden müssen. Die Abrechnung der Tiefgaragenbruchteilseigentümer untereinander falle nicht in den Kompetenzbereich der WEG oder des WEG-Verwalters, sodass sich die Abrechnung der Tiefgarageneigentümer untereinander auch der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entziehe. Der Verwalter habe keine gesonderten...