AG Osnabrück Urteil vom 22.07.2004 - 6 C 121/04

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 175,44 EUR. Der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.11.01 bis 31.10.02 ist jedenfalls nicht fällig.

Nach § 556 a Abs. 1 BGB sind die Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum „nach dem Anteil der Wohnfläche” umzulegen. Auf die Wohnfläche dürfen indes nur Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnnutzung haben. Dies bedeutet, dass alle Kosten, die z.B. auf gewerbliche Nutzflächen oder fremd genutzte Garagen entfallen, vorweg abzuziehen sind. Danach besteht grundsätzlich die Pflicht zum Vorwegabzug, und nicht nur, wenn der Anfall höherer Kosten im Bereich außerhalb der Wohnung nahe liegt. Die Begründung liegt darin, dass der Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werden darf, die allein aus nicht gleichartiger Nutzung des Gebäudes entstehen; ebenso dürfen im Übrigen umgekehrt dem Gewerberaummieter grundsätzlich nicht Kosten auferlegt werden, die ausschließlich für die Wohnung anfallen. Hieraus folgt, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe- und Wohnungseinheiten die Kosten, die auf den Geschäftsraum entfallen, durch entsprechende Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg erfasst werden müssen, von den Gesamtkosten abgezogen und den betreffenden Nutzern speziell in Rechnung gestellt werden müssen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise den einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden (vgl. zu allem: Schmidt/Futterer, Mietrecht, § 556 a BGB Rdziff. 65 ff., AG Stolberg, ZMR 2002, Seite 360). Dies führt dazu, dass es bei der vorgelegten Abrechnung nicht ausreicht, die in ihr enthaltenen, sonst bei reinen Wohngebäuden ausreichenden Angaben zu machen. Vielmehr muss die Betriebskostenabrechnung des Wohnungsmieters in diesen Fällen die Herleitung seines Kostenanteils aus den Gesamtkosten und aus der Trennung der Betriebskosten gemischt genutzter Gebäude enthalten (vgl. dazu: LG Köln, WM 2001 Seite 496). Zumindest aber hätte der Kläger als Vermieter erläutern müssen, warum ein vorheriger Abzug der gewerblich genutzten Mietverhältnisse nicht möglich war. Die Ausführungen mit Schriftsatz vom 30.06.2004, die auf den entsprechenden Hinweis des Gerichtes in dem Termin vom 17.06.2004, womit dem Kläger aufgegeben wurde, die in Ansatz gebrachten Kosten weiter zu erläutern, genügen diesen Anforderungen nicht. Die einzelnen Rechenschritte, die den in Rechnung gestellten Grundsteuerbetrag ergeben, sind nicht mitgeteilt worden. Allein der Hinweis auf Sachgerechtigkeit ersetzt nicht den Vortrag dazu, inwieweit der gewerbliche Abfall der jenigen der in den Wohnungen produzierten Abfallmenge entspricht. Gleiches gilt für Wasser, Abwasserbeseitigung und Entwässerung.

Die für Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Frischwasser, Abwasserbeseitigung und Entwässerung angesetzten Beträge im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übersteigen den geltend gemachten Nachzahlungsbetrag, weshalb dahinstehen kann, inwieweit die Heizkostenabrechnung zutreffend ist.

Nach allem ist die Klage daher mangels Fälligkeit des mit der Nebenkostenabrechnung vom 05.08.2003 geltend gemachten Betrages abzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1767424

WuM 2004, 668