Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin DM 809,45 nebst 4 % Zinsen seit dem 02. September 1999 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 60 % und die Beklagten 40 % zu tragen
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Ohne Tatbestand gemäß § 313 a ZPO.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur zum Teil begründet, im übrigen ist sie unbegründet und war daher abzuweisen.
Die Klägerin kann von den Beklagten nur Zahlung des ausgeurteilten Betrages verlangen, § 535 S. 2 BGB.
Die Klägerin kann den Betrag in Höhe von DM 140,05 aus der Betriebskostenabrechnung vom 02. Dezember 1994 für den Zeitraum 01. April bis 31. Dezember 1993 begehren.
Die Forderung ist nicht verjährt. Eine Forderung kann erst dann verjähren, wenn sie fällig geworden ist. Die Nachforderung einer Betriebskostenabrechnung wird erst fällig, wenn eine prüfungsfähige Abrechnung dem Mieter zugegangen ist und ein angemessener Zeitraum abgelaufen ist, binnen derer dem Mieter die Möglichkeit der Überprüfung der Abrechnung gegeben sein muß. Für die Dauer dieser Prüfungsfrist sind die Regelungen der § 4 Abs. 3 MHG und § 10 Abs. 2 WoBindG heranzuziehen. Für die Bestimmung der Fälligkeit einer Betriebskostennachforderung bedeutet dies, dass die Fälligkeit des Abrechnungssaldos zum 1. des Folgemonats eintritt, wenn die Abrechnung dem Mieter vor dem 15. des Monats zugeht, sonst zum 1. des übernächsten Monats. Vorliegend bedeutet dies, da die Betriebskostenabrechnung den Beklagten in der ersten Hälfte des Monats Dezember 1994 zugegangen war, dass der Abrechnungssaldo am 01. Januar 1995 fällig geworden ist. Verjährt ist demnach die Nachforderung nach §§ 197,201 BGB mit Ablauf des Jahres 1999, da das Jahr 1995 nicht in die Verjährungsfrist mit einzubeziehen ist.
Die Betriebskostenabrechnung vom 18. Dezember 1995 für das Kalenderjahr 1994 ist nicht verwirkt.
Die Beklagten haben keinerlei Tatsachen vorgetragen, die geeignet sind, das für eine Verwirkung erforderliche Umstandsmoment zu erfüllen. Insbesondere ist nicht ausreichend, dass die Klägerin mehr als drei Jahre gebraucht hat, um die Abrechnung den Beklagten zuzuleiten. Dies sind allenfalls Anhaltspunkte, um das Zeitmoment annehmen zu können.
Der Abrechnungssaldo ist jedoch nur in einer Höhe von DM 669,40 fällig geworden.
Die Position Hausreinigung in Höhe von DM 957,89 ist nicht ausreichend erläutert. Die Klägerin hat zur Erläuterung dieser Position diverse Rechnungen der Firma Potsdamer Putzteufel Dienstleistungs GmbH vorgelegt. Indes ergibt die Summe dieser Rechnungen nicht den in der Abrechnung angeführten Gesamtbetrag von DM 2.687,51. Dies fuhrt zur mangelnden Fälligkeit, unabhängig davon, dass auch nicht nachvollziehbar ist, warum für Januar 1994 ein Pauschalbetrag von DM 60/–, im Februar 1994 einer in Höhe von DM 192,– und während der übrigen Monate von DM 259,80 abgerechnet wurde.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Position Grundsteuer/Müllgebühren/Straßenreinigung nicht deshalb nicht fällig, weil die Kosten sich im Vergleich zur Abrechnung aus dem Vorjahr sich verdoppelt hätten. Zum einen ist umstritten, ob eine Erläuterungspflicht des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung besteht, auch wenn die Kosten einzelner Positionen sich im Vergleich zum Vorjahr drastische erhöht haben. Darüber hinaus ist vorliegend keine solche drastische Erhöhung gegeben. In der Vorabrechnung ergaben sich Gesamtkosten hinsichtlich dieser Position von DM 1.279,39. Da die Abrechnung lediglich neun Monate umfasste, entfielen auf jeden Monat Kosten in Höhe von DM 142,15. Bei der streitigen Abrechnung sind Kosten in Höhe von DM 2.235,79, d.h. pro Monat DM 186,32 angefallen. Dies entspricht einer Steigerung um DM 44,17 oder pro Quadratmeter von DM 0,14 im Monat.
Darüber hinaus hat die Klägerin auch die entsprechenden Bescheide der Landeshauptstadt Potsdam zu den Gerichtsakten gereicht, aus denen hervorgeht, dass die Kosten tatsächlich angefallen sind.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 284, 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Fundstellen
Dokument-Index HI1165056 |
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen