AG Rheinberg Urteil vom 10.05.2022 - 12 C 85/21

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2021 zu Tagesordnungspunkt 6 „Entlastung der Verwaltung” wird für ungültig erklärt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer C-Straße 12 und 12 b, d.h. der Beklagten. Die Kläger wenden sich gegen Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung am 27.08.2021 getroffen wurden.

Die Kläger bewohnen die Immobilie C-Straße 12. Die Immobilie besteht aus zwei Gebäudeteilen und Wohneinheiten. § 3 der Teilungserklärung vom 07.11.2014 (wegen deren Inhalt im Einzelnen auf Bl. 6 ff. d.A. Bezug genommen wird) regelt die wirtschaftliche Selbständigkeit der beiden Gebäudeteile in der Weise, dass diese jeweils als rechtlich abgeschlossene wirtschaftliche Einheit bilden sollen. Demnach sollen die Sondereigentümer der jeweils einer Einheit gehörenden Wohneinheit so zu behandeln sind, als ob sie jeweils Mitglied einer rechtlich abgeschlossenen Wohnungseigentümergemeinschaft wären. Wörtlich heißt es in der Teilungserklärung unter § 3 Ziff. 5 in diesem Zusammenhang insbesondere:

„Der Verwalter ist verpflichtet, für die Instandsetzungsrücklage getrennte Konten zu führen, und zwar für die Eigentümer des Hauses Nr. 1 und für die Eigentümer des Hauses Nr. 2.”

Hinsichtlich der im Rahmen der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse wird auf das Protokoll der Versammlung (Bl. 44 ff d.A.) Bezug genommen.

Die Kläger behaupten, die Verwaltung führe entgegen der Vorgabe aus der Teilungserklärung keine getrennten Konten, sondern unterhalte lediglich ein Konto. Insoweit liege weder Differenzierung zwischen dem Rücklagenkonto und dem Konto, das zur Bewirtschaftung der Wohnungseigentümergemeinschaft dient, noch eine solche zwischen den Konten der beiden selbständigen Einheiten vor. Allein darin liege schon eine schwerwiegende Verletzung der Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eine Pflicht zur separaten Anlage der Rücklagen bestehe und ein Vermischung mit laufenden Einnahmen und Kosten eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen. Da auch keine Differenzierung zwischen den beiden jeweiligen Einheiten vorliege, widerspreche diese Handhabung den Vorgaben der Teilungserklärung.

Die Kläger beantragen:

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2021 zu Tagesordnungspunkt 6 „Entlastung der Verwaltung” wird für ungültig erklärt.
2. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.2021 zu Tagesordnungspunkt 17 „Verwalterbestellung” wird für ungültig erklärt.

Die Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte behauptet, es seien tatsächlich zwei gesonderte Rücklagenkonten vorhanden.

Eine Verbuchung auf diesen Konto sei aber aus tatsächlichen Gründen nicht möglich. Gleichwohl erfolge aber eine buchhalterische Trennung, die auch als zulässige zu behandeln ist, weil insbesondere durchgehend gewährleistet sei, dass die Rücklage in der geforderten Höhe besteht und es auch tatsächlich zu keiner Vermischung der Rücklage mit anderen Beträgen komme. Auf dieser Grundlage ergebe sich auch aus der Teilungserklärung nicht die Pflicht einer gesonderten Buchung über zwei Bankkonten, sondern die Pflicht zur buchhalterischen Trennung, die durch die separat geführten Buchungskonten erfüllt sei.

Die Klage ist am 16.09.2021 bei Gericht eingegangen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 03.05.2022 (Bl. 122 ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

I.

Die beantragte Unwirksamkeit der angefochtenen Beschlüsse war nur hinsichtlich des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 auszusprechen.

1.

Eine konkrete Begründung hinsichtlich der Anfechtung des TOP 17 lag auch nach entsprechendem Hinweis des Gerichts nicht vor, so dass die Anfechtung schon auf dieser Grundlage keinen Erfolg hat.

2.

Hingegen ist der Beschluss zu TOP 6 hinsichtlich der Entlastung der Verwaltung mit Erfolge angefochten. Die Entlastung des Verwalters widerspricht im Ergebnis ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dies ist Allgemeinen dann der Fall, wenn gegen den Verwalter Schadenersatzansprüche in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten (BGH NJW 2010, 2127 Rn. 19; LG Frankfurt a. M. ZWE 2018, 272 Rn. 16) oder wenn ein tatsächliches Verhalten gebilligt wird, das einen schwerwiegenden und eindeutigen Gesetzesverstoß oder einen Verstoß gegen die Bestimmungen der Wohnungseigentümer darste...