Leitsatz (amtlich)
Achtet der Vermieter bei den Betriebskosten nicht auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis, kann dies zu einem Schadenersatzanspruch des Mieters führen.
Orientierungssatz
Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er nicht auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis bei den Betriebskosten achtet.
Normenkette
BGB § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 556
Tenor
1.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 275,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.10.2011 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 57 % und der Beklagte zu 43 %.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 313 a Abs. 1, Satz 1, 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB.
Der Beklagte hat gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragende Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht führt zu einem Schadenersatzanspruch des Mieters, der sich auf dessen Freihaltung von unnötigen Kosten richtet.
Streitgegenständlich ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009. Die Kläger rügen begründet den Ansatz der Kosten für die Pflege der Außenanlagen und der Hausreinigung.
Der Beklagte hat die Gesamtkosten für die Pflege der Außenanlagen mit 2.618,00 € und die Kosten des Hausreinigung mit 1.904,00 € angegeben.
Ausweislich der Anlage A 2 (Blatt 6 der Akte) ist das Gericht überzeugt, dass die Pflege der Außenanlagen auch für einen Betrag in Höhe von 1.286,69 € (brutto) und die Hausreinigung für einem Betrag in Höhe von 1.200,47 € (brutto) möglich gewesen wäre. Zwar stammt das von den Klägern vorgelegte Angebot aus dem Jahr 2011. Das Gericht ist hat jedoch keinen Zweifel, dass die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten für die Pflege von Außenanlagen und die Hausreinigung im Zeitraum von 2009 bis 2011 nicht gesunken sind, so dass das Angebot auch für rückwärtige Zeiträume repräsentativ ist. Dass die Preise möglicherweise nicht ortsüblich sind, ist unerheblich. Entscheidend ist allein, dass dem Beklagten die Möglichkeit gegeben war, die M GmbH zu den angebotenen Preisen zu beauftragen. Dass die Firma die Arbeiten zum Teil durch Subunternehmer ausführen lässt, ist ohne Relevanz. Der Vortrag des Beklagten, die Firma führe die Arbeiten offenbar nicht oder nicht ordnungsgemäß aus, ist unsubstantiiert und nicht einlassungsfähig. Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte erstmals im Prozess ein Angebot hinsichtlich der streitgegenständlichen Betriebskostenpositionen vorlegte. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass sich der Beklagte bei der Beauftragung der Pflege der Hausaußenanlagen und der Hausreinigung über örtliche Angebote informierte. Vielmehr hat er seine eigene Firma, ein Unternehmen für Hoch- und Tiefbau, mit der Grundstücks- und Hauspflege beauftragt.
Das von den Klägern vorgelegte Angebot ist auf die Immobilie des Beklagten ausgerichtet, da das Angebot nach einer Besichtigung des Objektes durch den Anbietenden erstellt worden ist.
Mangels Marktanalyse und der Zugänglichkeit deutlich günstigerer Angebote für die Pflege der Außenanlagen und der Hausreinigung hat der Beklagte seiner Pflicht zur Kostenminimierung nicht genügt. Er hat daher keinen Anspruch auf die durch die Verletzung dieser Pflicht verursachten Mehrkosten.
Die Pflege der Außenanlagen wurde in der Betriebskostenabrechnung mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 2.618,00 € angegeben. Tatsächlich sind nur Kosten in Höhe von 1.286,69 € angemessen. Unter Berücksichtigung dieser Kosten und des Verteilerschlüssels ergibt sich statt den auf die Kläger entfallenden Anteil in Höhe von 375,17 € ein Anteil in Höhe von 184,39 €. Die Differenz zu Lasten der Kläger beträgt somit 190,78 €.
Bei der Hausreinigung wurden Kosten in Höhe von 1.904,00 € angesetzt. Möglich gewesen wären Kosten in Höhe von 1.200,47 €. Der Anteil der Kläger an diesen Kosten hätte statt 272,85 € nur 172,03 € betragen, so dass sich zu Lasten der Kläger Mehrkosten in Höhe von 100,82 € ergeben.
Insgesamt ergeben sich so unnötige Mehrkosten in der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 291,60 €, auf die der Beklagte keinen Anspruch hat. Von diesem Betrag ist der von den Klägern geschuldete Nachzahlungsbetrag in Höhe von 16,10 € abzuziehen, so dass sich insgesamt ein Schaden in Höhe von 275,50 € ergibt, welcher gem. §§ 286 Abs. 1, 291 BGB zu verzinsen ist.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO (Kosten) und §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit).
Fundstellen
Haufe-Index 4712019 |
WuM 2012, 274 |
Info M 2012, 520 |
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