Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger einen Räumungsanspruch geltend.
Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Anwesen Josefstraße 9, 66299 Friedrichsthal-Bildstock. Im Mietvertrag vom 01.10.1999 war ein monatlicher Mietzins von 224,97 EUR zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung, die seit September 2002 53,12 EUR beträgt, vereinbart.
Nachdem der Beklagte für die Monate Februar und März 2004 keine Miete bezahlte, kündigte der Kläger dem Beklagten fristlos und forderte ihn erfolglos auf die streitgegenständliche Wohnung bis zum 31.03.2004 zu räumen. Mit Überweisung vom 15.03.2004 und 24.03.2004 bezahlte das Sozialamt den rückständigen Mietzins.
Bereits 2003 hatte der Beklagte eine durch den Kläger wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung durch Begleichung der offenen Mietrückstände abgewehrt.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die Dachgeschosswohnung im Hause Josefstraße 9, 66299 Friedrichsthal-Bildstock, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche und einem Dusch/WC zu räumen und unter Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, sowohl die am 11.03.2004 als auch die am 08.12.2003 ausgesprochene fristlose Kündigung sei unwirksam, da er sich jeweils nur mit einer Monatsmiete im Rückstand befunden habe, weil die im Mietvertrag vereinbarte Vorfälligkeitsklausel unwirksam sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung.
I.
Der Kläger hätte gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gehabt, wenn sich der Beklagte mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Mietzinszahlung in Verzug befunden hätte. Zwar wurde vorliegend der Mietzins für die Monate Februar und März 2004 erst im März vom Sozialamt bezahlt, jedoch befand sich der Beklagte zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung am 11.03.2004 erst mit einer Monatsmiete, der Februarmiete, in Verzug. Denn auf das vorliegende Mietverhältnis ist gemäß Art. 229 § 3 I Nr. 7 EGBGB hinsichtlich der Fälligkeit der Mietzinsforderung auf § 551 BGB a.F. abzustellen, da der Mietvertrag vom 01.10.1999 datiert und somit das Mietverhältnis bereits am 1. September 2001 bestand. Grundsätzlich ist damit von einer Vorleistungspflicht des Vermieters auszugehen. Daran ändert auch die im Mietvertrag vereinbarte Vorfälligkeitsklausel nichts, denn diese ist durch das Zusammentreffen mit der ebenfalls vereinbarten Ankündigungsklausel gemäß § 536 IV BGB n.F. beziehungsweise § 537 III BGB a.F. unwirksam, da durch die Kombination beider Klauseln der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Denn die Ankündigungsklausel verstärkt die zeitliche Wirkung der Mietzinsvorauszahlungsklausel bezüglich der Ausübung einer Mietminderung durch den Wohnraummieter. Die Mietzinsvorauszahlungsklausel bewirkt, dass die Mietminderung nie an dem Mietzins für den betreffenden Monat direkt ausgeübt werden kann, sondern nur später mit einer Aufrechnung gegenüber dem Mietzins des Folgemonats. Diese Aufrechnungsmöglichkeit wird aber gerade durch die Ankündigungsklausel entgegen § 537 III BGB a.F. noch weiter eingeschränkt. De Facto wird die Geltendmachung der Mietminderung je nach Fallkonstellation um mindestens einen Monat und mehr eingeschränkt (Gellwitzki, WuM 1998, 200).
Die unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Kombination von Vorfälligkeits- und Ankündigungsklausel wird auch nicht durch ein mögliches Zurückbehaltungsrecht bereits im Folgemonat ausgeglichen, da zum einen die einbehaltene Miete nach Mängelbeseitigung an den Vermieter nachbezahlt werden muss, insbesondere aber wirkt die Ankündigungsklausel bei zulässigen Mietzinsnachforderungen und bei einer fristlosen Kündigung gemäß § 554 I BGB a.F. wie ein Aufrechnungsausschluss, da der Wohnungsmieter die Kündigung nicht durch eine gemäß § 554 I S. 3 BGB a.F. mögliche unverzüglich erklärte Aufrechnung unwirksam machen kann (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 b, Rn. 23; Gellwitzki, WuM 1998, 201 m.w.N.).
Ist aber die Vorauszahlungsklausel unwirksam, verbleibt es bei der in § 551 I BGB a.F. festgelegten Fälligkeit, auch nach der Mietrechtsreform 2001, vgl. Art. 229 § 3 I Nr. 7 EGBGB. Insbesondere lebt die Vorfälligkeitsklausel auch nicht durch die Gesetzesänderung im Mietrechtsreformgesetz 2001 deshalb wieder auf, weil das neue Mietrecht jetzt die ...
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