AG St. Blasien Urteil vom 19.02.2002 - 1 C 37/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger EUR 276,16 nebst 5 % Zins p.a. hieraus über dem Basiszins seit 16.09.2000 zu bezahlen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 51 %, die Beklagten gesamtschuldnerisch 49 %.

4. Die Berufung wird zugelassen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung, auch Hinterlegung von EUR 300,– abwenden, es sei denn, dass der Kläger vor Vollstreckung entsprechende Sicherheit leistet.

Tatbestand

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.09.1998 (AS 11–27) vermietete der Kläger in seinem Haus Rudolf-Jordan-Weg 6/Todtmoos eine 3-Zimmerwohnung im Mittelgeschoß an die Beklagten. Im Haus sind 2 weitere Wohnungen vorhanden. Die untere Wohnung wird von der Familie des Zeugen Kegel genutzt, die obere vom Kläger als Ferienwohnung, wobei auch Nutzungen durch Dritte erfolgen. Die Beklagten kündigten den Mietvertrag zum 31.12.1999. Für den Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.1999 ließ der Kläger durch den Zeugen Kegel eine Abrechnung der Heiz- und sonstigen Nebenkosten vornehmen (sog. 1. Nebenkostenabrechnung AS 29–33). Nach dieser berechnete der Kläger den Beklagten unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen (DM 150,– monatlich, vgl. § 4 MV, AS 13 unten), wegen restlicher Heizkosten DM 774,37, wegen restlicher sonstiger „Hausnebenkosten” DM 993,82 = insgesamt DM 1.768,19. Die vorgegangene Nebenkostenabrechnung bis zum Schluß des Jahres 1998 (AS 253–255) hatten die Beklagten ohne Beanstandungen bezahlt. Nunmehr erhoben sie jedoch am 25.07.2000 schriftlich (vgl. AS 35–39) umfangreiche Einwendungen gegen die Abrechnung zum 31.12.1999. Anderseits schlugen sie vor, vergleichsweise 40 % der geforderten Nachzahlung = DM 702,28 zu bezahlen. Diesen Vorschlag wies der Kläger bei Klagandrohung für den Fall der Nichtzahlung zum 15.09.2000 am 23.08.2000 (AS 41) zurück. Am 07.09.2000 (AS 43) teilten die Beklagten mit, dass sie „nach nochmaliger Beratung durch den Mieterbund” ihre Einwendungen aufrecht erhielten, jedoch, unter Vorbehalt, DM 702,28 bezahlen würden (AS 43). Eine solche Zahlung leisteten sie auch (vgl. AS 51). Am 29.01.2001 ließ der Kläger eine „berichtigte” Abrechnung der Heiz- und sonstigen Nebenkosten fertigen (AS 45–51), nach der die Beklagten, über die erfolgte Zahlung von DM 702,28 hinaus, zur Zahlung weiterer DM 1.105,91 = insgesamt DM 1.808,19 verpflichtet seien. Diese Nebenkostenabrechnung wurde den Beklagten mit anwaltlicher Zahlungsaufforderung vom 05.02.2002 (AS 53–55) übersandt. Mit Schreiben des Mietervereins Freiburg vom 19.02.2001 (AS 57–59) ließen die Beklagten Einwendungen auch gegen diese Abrechnung mitteilen und dass die Abrechnung „korrekturbedürftig” sei, die geforderte Nachzahlung „derzeit nicht zur Leistung fällig”.

Der Kläger meint, die erstellte Abrechnung sei formell und inhaltlich mängelfrei, weswegen die Beklagten zu entsprechender Zahlung verpflichtet seien (vgl. im einzelnen auch die Entscheidungsgründe).

Der Kläger beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn DM 1.105,91 nebst % % Zins über dem Basiszins p.a. seit 16.09.2000 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten meinen, mangels „Transparenz” sei die Abrechnung nicht zur Zahlung fällig, in verschiedener Hinsicht auch fehlerhaft, im übrigen habe der Kläger die Beklagten wegen der Höhe der Nebenkosten arglistig getäuscht (vgl. auch Entscheidungsgründe).

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen. Die vorgelegten Urkunden waren Gegenstand der Verhandlung. Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Wilhelm Kegel. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Protokoll des Haupttermins vom 26.07.2001 (AS 129–141, 139) verwiesen, in dem auch die sonstigen Streitpunkte ausführlich erörtert wurden. Ferner wurde eine amtliche Auskunft der Stadt St. Blasien betreffend durchschnittlichen Wasserverbrauches vom 19.09.2001 eingeholt (AS 187). Im weiteren Haupttermin vom 09.01.2002 wurde der Beklagte ergänzend informatorisch angehört (AS 267–273).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise auch begründet.

1.

Dem Grunde nach hatte der Kläger einen fälligen Anspruch auf Nachzahlung restlicher Nebenkosten; der Höhe nach waren die geltend gemachten Ansprüche jedoch übersetzt.

a)

Ein evtl. Anspruch des Klägers auf Zahlung rückständiger Nebenkosten wäre jedenfalls fällig gewesen, auch können die Beklagten dem Kläger nicht vorwerfen, er habe sie wegen der Höhe der Nebenkosten arglistig getäuscht:

aa)

Bei zumutbaren Anstrengungen, teilweise auch bei Berücksichtigung des nunmehrigen schriftsätzlichen Klägervorbringens waren die vom Zeugen Kegel für den Kläger angefertigten Nebenkostenabrechnungen hinreichend nachvollziehbar. Ob sie richtig waren, war eine Frage der Begründetheit eines evtl. Zahlungsanspruchs des Klägers. Auch die Prozes...