Orientierungssatz
Die Belegung einer Mietwohnung mit einer Fläche von 64 qm mit acht Personen kann bei Hinzutreten weiterer Voraussetzungen eine Überbelegung darstellen und im Einzelfall eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen.
Tenor
1.
Das Versäumnisurteil vom 08.12.2010 wird hinsichtlich Ziffer 1 aufrechterhalten. Hinsichtlich Ziffer 2 wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Diesbezüglich wird festgestellt, dass die Klage in Höhe von 1.655,52 EUR erledigt ist.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2011 gewährt.
3.
Von den Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen der Beklagte Ziffer 1 24% alleine und die Beklagten Ziffer 1 und 2 als Gesamtschuldner 76%. Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beklagten Ziffer 1 und 2 jeweils selbst.
4.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.
Mit Vertrag vom 09.02.2005 vermietete die Klägerin an den Beklagten Ziffer 1 eine 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss rechts in der K. in S., welche der Beklagte Ziffer 1 zum damaligen Zeitpunkt mit seiner Ehefrau, der Beklagten Ziffer 2, sowie deren zwei gemeinsamen Kindern bezog. Zwischenzeitlich bekamen die Beklagten vier weitere Kinder, so dass sie nun mit sechs Kindern in der 64,30 qm Wohnung leben. Die Kinder sind 11 Jahre, 8 Jahre, 5 Jahre, 3 Jahre, 2 Jahre sowie 11 Monate alt.
Im streitrelevanten Zeitraum betrug der monatliche Mietzins insgesamt 551,84 EUR, der sich aus einer Grundmiete in Höhe von 418.- EUR, einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 94,84 EUR sowie aus einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 39.- EUR zusammensetzte.
In den Monaten August 2010, September 2010 sowie Oktober 2010 bezahlte der Beklagte Ziffer 1 den jeweiligen Mietzins nicht, weshalb mit Schreiben vom 07.10.2010 (Bl. 15) die L. GmbH, die für die Klägerin die Mietvertragsverwaltung geschäftsbesorgend erledigt, gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 die außerordentliche fristlose Kündigung erklärte.
Mit der Klageschrift vom 25.10.2010, dem Beklagten zugestellt am 04.11.2010, erklärte die Klägerin erneut die außerordentliche fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum 31.05.2011 (Bl. 1).
Am 24.11.2010 bezahlte der Beklagte Ziffer 1 an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 2.207,36 EUR. Zum Zahlungszeitpunkt war auch der Mietzins für November 2010 noch nicht beglichen. Der Betrag, der ohne Leistungsbestimmung bezahlt wurde, entsprach einem Betrag von vier Monatsmieten.
Die Klägerin erklärte daraufhin mit Schreiben vom 30.12.2010 (Bl.44) den Zahlungsanspruch für die Mieten August 2010 bis Oktober 2010 für erledigt.
In der Klageforderung wurden neben den rückständigen Mietzinsen nach Verrechnungen ein Betrag in Höhe von 51,36 EUR als Schadensersatzforderung für eine zerstörte Fensterscheibe in der Wohnung der Beklagten geltend gemacht.
Mit Schreiben vom 30.12.2010 (Bl. 44) erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 erneut die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.07.2011.
Mit Schreiben vom 14.03.2011 (Bl. 79) erklärte die Klägerin eine erneute außerordentliche fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 wegen Überlegung sowie wegen Pflichtverletzung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.09.2011.
Mit Schreiben vom 05.06.2007 (Bl. 114), 13.07.2009 (Bl. 116), 28.01.2010 (Bl. 117) und 13.07.2010 (47) wandte sich die L. GmbH an die Beklagten und machte sie zum einen auf die ihrer Meinung nach bestehende Überbelegung der Wohnung aufmerksam, außerdem wurden sie in drei dieser Schreiben dazu aufgefordert, keine Gegenstände in den Gemeinschaftsräumen abzustellen und die Zugänge im Treppenhaus und zu den Kellerräumen nicht zu behindern.
Die Klägerin trägt vor,
die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei wirksam, da sie durch die Zahlung des Beklagten nicht hinsichtlich sämtlicher zum damaligen Zeitpunkt bestehender Forderungen befriedigt worden sei. Auch sei die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges wirksam, da der Beklagte ab Sommer 2010 sich für längere Zeit in A. aufgehalten habe und seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nicht nachgekommen sei, so dass dieses die Mietzahlungen eingestellt habe.
Die Wohnung habe für 8 Personen nicht genügend Raum. Sie werde von den Beklagten außergewöhnlich abgenutzt, es seien in der ganzen Wohnung Teppiche und Matratzen verteilt, die Luftfeuchtigkeit in den Räumen sei aufgrund der vielen Personen extrem hoch, was sich deutlich an den von innen beschlagenen Fenstern zeige. Die Fugen im ...
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