Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung zur Mieterhöhung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dar Kläger kann die Vollstreckung aus dem Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 600,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Streitwert: 3.300,– DM.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.
Der Kläger ist Eigentümer des Einfamilienhauses, das die Beklagten von ihm seit 09.05.1986 gemietet haben.
Das Mietverhältnis ist gemäß des Mietvertrages nach §§ 2 Nr. 2 b bis zum 30.06.1993 befristet. Der Kaltmietzins für das Haus beträgt gem. Mietvertrag 1.000,– DM.
Mit Schreiben vom 22.06.1992 verlangte der Kläger vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete auf 1.275,– DM.
Der Kläger hat hierzu vorgetragen:
Das Einfamilienhaus habe ein Wohnfläche von 130 qm und liegt in dem Ortsteil u.s.w. …. Da Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ortsverwaltung, Arztpraxen, öffentl. Freibad in unmittelbarer Nähe liegen, die Umgebung aufgelockert sei, könne von einer guten bis mittleren Wohnlage ausgegangen werden.
Das Haus sei 1935 gebaut worden und 1985/86 grundlegend renoviert worden. Das Haus verfüge über Zentralheizung und Warmwasserversorgung. Bad sowie Teppichböden im Obergeschoß.
Es ergebe sich daher aufgrund des Mietpreisspiegels ein qm-Preis von 9,60 DM. Für Wohnart und Größe sei ein Abschlag von 3 % vorzunehmen, so daß sich ein qm-Preis von 9,31 DM ergibt. Für die Wohnfläche von 130 qm ergebe sich daher eine Kaltmiete von 1.210,– DM. Hierzu sei die Miete für die Garage von 65,– DM zu addieren, so daß sich ein Mietbetrag von 1.275,– DM ergebe.
Der Kläger ist außerdem der Auffassung, daß trotz fest vereinbarter Mietzeit eine Mieterhöhung möglich sei.
Der Kläger hat beantragt:
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Kaltmiete für das Einfamilienhaus mit Garten und Garage, u.s.w. … zum 01.09.1992 von 1.000,– DM aus 1.275,– DM zuzustimmen.
Die Beklagten haben beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten haben hierzu vorgetragen:
Eine Mieterhöhung sei schon deshalb unzulässig, weil hier ein Mietvertrag über eine feste Zeit abgeschlossen worden ist, so daß gem. § 1 Satz 3 MHG eine Mieterhöhung unzulässig ist.
Hilfsweise tragen die Beklagten vor:
Die Wohnfläche betrage nur 123,24 qm. Das Haus liege an einer stark befahrenen Straße, an welcher täglich rund 33.000 Fahrzeuge vorbeifahren.
Die Entfernungen zu den Geschäften, zu Schulen, zu Arztpraxen etc. betrage ca. 1 bis 2 km. Es könne daher allenfalls die Annahme einer mittleren Wohnlage akzeptiert werden. Zwar habe eine Renovierung des Hauses stattgefunden, jedoch seien die Wohnräume nur mit einfachen Teppichböden versehen worden. Es fehle vor allem an einem Thermoschutz und einer Schallisolierung des Hauses. Darüber hinaus seien die Fenster veraltet und undicht, der Keller feucht, so daß der als Hobbyraum bezeichnete Kellerraum unbrauchbar sei.
Aufgrund des Mietpreisspiegels ergebe sich daher ein Mietzins von DM 7.80/qm, so daß bei einer Wohnungsgröße von 123,24 qm und einem 3 %igen Abschlag sich ein Mietzins von DM 932,44 ergebe. Da die Beklagten aber 1.000,– DM zahlen, sei eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Gemäß § 1 Satz 3 MHG ist hier eine Erhöhung der Miete ausgeschlossen. Der Mietvertrag wurde über eine bestimmte Zeit abgeschlossen und ein fester Mietzins von 1.000,– DM pro Monat vereinbart. Weiter heißt es in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages: „Für sonstige Mieterhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen.”
Es gilt somit das MHG und hier auch § 1 Satz 3. Danach ist eine Mieterhöhung in der Regel ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit mit einem festen Mietzins vereinbart ist.
Es greift hiermit die gesetzliche Vermutung des § 1 Satz 3 MHG ein, so daß der Kläger als Vermieter Umstände darlegen muß, woraus sich ergibt, daß er auf eine Mieterhöhung nicht verzichten will. Der Kläger kann sich nicht auf § 3 Nr. 4 des Mietvertrages berufen, da diese Vereinbarung nicht eindeutig ist. Bei dem formularmäßigen Mietvertrag ist die Klausel in Hinsicht des AGB zu prüfen und Zweifel bei der Verwendung gehen zu Lasten des Verwenders, gem. § 5 AGB-Gesetz. Daß der Kläger sich mit dem Verweis auf die gesetzlichen Vorschriften ein Recht zur Mietzinserhöhung trotz Befristung des Mietverhältnisses vorbehalten wollte, ist nicht eindeutig erkennbar. Damit gehen die Zweifel zu Lasten des Klägers, so daß es bei der Ausschlußvermutung des § 1 Satz 3 MHG bleibt.
Damit war eine Mieterhöhung nicht zulässig und somit die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Fundstellen