Verfahrensgang
Tenor
Ist in einem befristeten Mietverhältnis über Wohnraum im Formularmietvertrag (Einheitsmietvertrag) unter „Mietzins” ohne jeden sonstigen, auf die Vereinbarung eines festen Mietzinses hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt worden, so wird hierdurch das Mietzinserhöhungsverlangen des Vermieters (§ 2 MHG) nicht ausgeschlossen.
In einer solchen vertraglichen Regelung ist keine, das Erhöhungsverlangen ausschließende „Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins” i.S. von § 1 Satz 3 MHG zu erblicken.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung.
Der Kläger ist Eigentümer eines in Friedrichshafen gelegenen Einfamilienhauses, das er durch formularmäßigen Mietvertrag (Einheitsmietvertrag) vom 09.05.1986 an die Beklagten vermietet hat. Das Mietverhältnis wurde ausweislich des Mietvertrags als Mietverhältnis von bestimmter Dauer für die Zeit vom 01.07.1986 bis 30.06.1993 (mit Verlängerungsklausel) abgeschlossen.
Gemäß § 3 Ziff. 1 des Formularmietvertrages beträgt der Mietzins „monatlich 1.000,– DM, in Worten Eintausend DM” (wobei die Zahl „1.000,–” und das Wort „Eintausend” von Hand in das Formular eingesetzt wurde). Nebenabgaben (§ 3 Ziff. 2 des Mietvertrages) sind nicht zu entrichten.
Die in § 3 Ziff. 3 und 4 weiterhin enthaltenen Klauseln lauten wie folgt:
„3. Aufgrund von Betriebskostenerhöhungen können der Mietzins oder die evtl. vereinbarten Abgaben für Nebenkosten unter Angabe der Gründe und der Berechnung erhöht werden. Die Erklärung muß jeweils zum 15. eines Monats schriftlich abgegeben werden, damit sie zum 1. des nächsten Monats wirksam wird.
4. Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen.”
Der Kläger begehrt von den Beklagten Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ab 01.09.1992 auf 1.275,– DM monatlich.
Das Amtsgericht hat die Klage unter Hinweis auf die gesetzliche Vermutung des § 1 Satz 3 MHG abgewiesen und angenommen, der Kläger könne sich nicht auf § 3 Ziff. 4 des Mietvertrages berufen, da diese Klausel nicht eindeutig sei und bei einem formularmäßigen Mietvertrag gem. § 5 AGBG Zweifel zu Lasten des Verwenders gehen.
Gegen dieses Urteil hat der Kläger Berufung eingelegt. Das Landgericht, das zu der Annahme neigt, eine Mieterhöhung sei nicht ausgeschlossen, hat die Akten dem Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung folgender Frage vorgelegt:
„Ist in einem befristeten Mietverhältnis eine Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgeschlossen, wenn in dem Formularmietvertrag unter ‹Mietzins› ein bestimmter Betrag eingesetzt ist, der Mietvertrag aber weiter die Formularklausel enthält: ‹„Für … Mieterhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften›?”
Entscheidungsgründe
II.
1.
Die Vorlage an den Senat ist gem. § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO zulässig, da es sich bei der vom Berufungsgericht vorgelegten Frage um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt.
Die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen stellt zwar grundsätzlich eine Tat- und keine Rechtsfrage dar, etwas anderes gilt aber (wie im vorliegenden Fall) bei Formularklauseln mit häufig wiederkehrenden typischen Vertragsbedingungen (vgl. hierzu z.B. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 969 f.).
Die dem Senat zur Entscheidung vorgelegte Frage hat auch grundsätzliche Bedeutung, da es sich um eine Klausel des Einheitsmietvertrages handelt, die auch ansonsten (außerhalb des Einheitsmietvertrages) häufig angetroffen wird, weshalb zu erwarten ist, daß die vom Landgericht aufgeworfene Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden wird. Die Vorlagefrage ist auch, soweit ersichtlich, nicht bereits durch Rechtsentscheid (auch nicht nur ihrem Inhalt nach) oder außerhalb eines Rechtsentscheides ansonsten durch gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung beantwortet worden.
Der Senat ist jedoch an die Formulierung des Vorlagebeschlusses nicht gebunden (vgl. u.a. BGHZ 105, 71 ff., 76), sondern kann allgemeiner Meinung zufolge die vorgelegte Rechtsfrage berichtigen, ergänzen oder sonst neu fassen, sofern dies zweckmäßig erscheint, wenn hierdurch der rechtliche Kern der Vorlagefrage nicht verändert wird (vgl. z.B. BayObLGZ 1987, 260 ff., 263).
Dem Senat erschien es im vorliegenden Fall zweckmäßig, die Vorlagefrage wie folgt in zwei Teile aufzugliedern und in diesem Zusammenhang geringfügig umzuformulieren:
- Ist in einem befristeten Mietverhältnis über Wohnraum eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (durch Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins i. S. von § 1 Satz 3 MHG) ausgeschlossen, wenn in dem Formularmietvertrag (Einheitsmietvertrag) ohne einen sonstigen, auf die Vereinbarung eines festen Mietzinses hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt wurde?
- Wie ist die Frage zu beantworten, wenn der Mietvertrag noch die...