Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung
Verfahrensgang
Tenor
Das Merkmal „Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit” des § 1 Satz 3 2. Alternative MHG betrifft nicht den Fall, daß sich ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis entsprechend einer im Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsklausel mangels Kündigung fortsetzt, auch wenn der Verlängerungszeitraum im Mietvertrag auf eine Zeit von mehr als einem Jahr festgesetzt ist (Anschluß an Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.08.1981 – 3 W RE – 66/81 –).
Tatbestand
I.
Mit Vertrag vom 21.03.1981 überließ der Kläger den Beklagten mietweise eine 4-Zimmer-Wohnung. Der auf ein Formular „Einheitsmietvertrag” gesetzte Vertrag umfaßt unter § 20 Nr. 5 die angefügte Bestimmung:
„Der Mietvertrag wird abgeschlossen auf die Dauer von 10 (i.W.: zehn) Jahren. Er verlängert sich, sofern von keiner Seite Widerruf erfolgt unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr immer jeweils 5 (i.W.: fünf) Jahre. Diese Vereinbarung ist für jeden Rechtsnachfolger aus diesem Vertrag bindend.”
§ 3 Nr. 8 des Mietvertrags bestimmt:
„Sonstige Mietzinserhöhungen sind im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften und Fristen möglich, also unter den folgenden Voraussetzungen.
- Eine Kündigung zum Zwecke der Mietpreiserhöhung ist ausgeschlossen.
- Der bisherige Mietzins muß seit einem Jahr unverändert sein.
- …”
Daneben befindet sich der Randvermerk „siehe § 20 Nr. 5”.
Der Mietzins ist mit 650,00 DM angegeben. Durch Vereinbarung der Parteien wurde er zu Beginn der ersten Verlängerungsperiode sowie während dieser Periode insgesamt dreimal auf letztlich 860,00 DM erhöht. Der Kläger begehrt nun – bei zweifelsfreiem Vorliegen der Voraussetzung des § 2 Abs. 2 MHG – von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung von 860,00 DM auf 998,78 DM. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.
Das Landgericht will die Klage abweisen. Es vertritt die Auffassung, § 1 Satz 3 MHG wolle sicherstellen, daß dem Mieter vertraglich erworbene Rechte auch nach dem Inkrafttreten des MHG erhalten bleiben. Habe der Vertrag für den Vermieter keine Möglichkeit einer Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung vorgesehen, so müsse daraus folgen, daß auch nach Inkrafttreten des MHG die Möglichkeit zur Mieterhöhung nur zu den jeweils vertraglich vereinbarten Beendigungszeitpunkten eröffnet sei. Zu anderen Zeitpunkten sei eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn ein vertraglicher Erhöhungsvorbehalt fehle.
Das Landgericht sieht sich an der beabsichtigten Entscheidung jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.08.1981 (DWW 1981, 238 = WuM 1982, 294 = ZMR 1982, 115; diesem folgend: OLG Hamm Rechtsentscheid vom 09.09.1982 – 4 ReMiet 8/82 –, DWW 1982, 313 = NJW 1983, 829 = WuM 1982, 294 = ZMR 1983, 71) gehindert. Dort wird bestimmt:
„Das Recht des Vermieters, eine Erhöhung des Mietzinses nach Maßgabe der §§ 2 – 7 MHG zu verlangen, ist nicht nach § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen, wenn sich das Mietverhältnis nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert”.
Ferner sieht sich das Landgericht mit seiner beabsichtigten Entscheidung in Widerspruch zum Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 31.05.1994 – 3 ReMiet 5/93 – (ZMR 1994, 401; WuM 1994, 420). Das Oberlandesgericht Stuttgart hat entschieden:
„Ist in einem befristeten Mietverhältnis über Wohnraum im Formularmietvertrag (Einheitsmietvertrag) unter „Mietzins” ohne jeden sonstigen, auf die Vereinbarung eines festen Mietzinses hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt worden, so wird hierdurch das Mietzinserhöhungsverlangen des Vermieters (§ 2 MHG) nicht ausgeschlossen.
In einer solchen vertraglichen Regelung ist keine, das Erhöhungsverlangen ausschließende „Vereinbarung eines Mietzinses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins” im Sinne vom § 1 Satz 3 MHG zu erblicken”.
Das Landgericht hat, weil es von den genannten Rechtsentscheiden abweichen will, folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:
„Ist das Recht zur Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgeschlossen, wenn sich das Mietverhältnis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit auf eine Zeit von mehr als einem Jahr verlängert?”
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage an den Senat ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig, da das Landgericht mit der von ihm beabsichtigten Entscheidung von Rechtsentscheiden abweichen will.
Allerdings ist die Vorlagefrage mißverständlich formuliert. Sie wird in dieser Form dem Regelungsgehalt des § 1 Satz 3 MHG nicht gerecht. Festzuhalten ist nämlich, daß § 1 Satz 3 MHG keinen gesetzlichen Ausschluß der Mieterhöhung nach §§ 2 ff. MHG enthält. § 1 Satz 3 MHG eröffnet den Mietvertragsparteien lediglich die Möglichkeit, im Wege der Vereinbarung zu Gunsten des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abzuweichen. Der Vermieter kann auf die ihm durch Gesetz eingeräumten Rechte, eine...