I. Geschäftsgebühr
Abschluss eines Mietvertrags löst Geschäftsgebühr aus
Ist der Anwalt beauftragt, einen Mietvertrag oder einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, so erhält er hierfür eine Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV, da die Mitwirkung bei der Gestaltung eines Vertrags nach Vorbem. 2.3 Abs. 2 VV eine Geschäftstätigkeit darstellt.
Keine gesonderte Geschäftsgebühr bei Abschluss im Rahmen eines Rechtsstreits
Anders verhält es sich, wenn im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits ein Aufhebungsvertrag geschlossen wird. Dann wird die Tätigkeit des Anwalts durch die Gebühren nach den Nrn. 3100, 3104 VV mit abgegolten; zudem entsteht dann auch eine Einigungsgebühr nach Nr. 1000 VV. Gleiches gilt, wenn auf Abschluss eines Mietvertrags geklagt wird, etwa weil eine der Parteien behauptet, es sei ein bindender Vorvertrag bereits zustande gekommen, und nunmehr ein Mietvertrag zur Beseitigung des Streits oder der Ungewissheit geschlossen wird.
Überschreiten der Mittelgebühr angemessen
Die Höhe der Geschäftsgebühr beläuft sich auf 0,5 bis 2,5, wobei die Geschäftsgebühr bei Vertragsgestaltungen wegen des Umfangs und der Schwierigkeit sowie der Bedeutung und nicht zuletzt wegen des besonderen Haftungsrisikos der Sache in der Regel im oberen Bereich angesiedelt werden dürfte.
II. Gegenstandswert
Wertvorschriften des GKG sind nicht einschlägig
Hinsichtlich des Gegenstandswerts der anwaltlichen Tätigkeit ist zu beachten, dass die Tätigkeit auf Abschluss eines Vertrags bzw. Aufhebungsvertrags nicht Gegenstand eines Rechtsstreits sein kann. Daher ist nicht § 23 Abs. 1 S. 3 RVG einschlägig, der auf § 41 GKG (Jahreswert) verweist. Vielmehr gilt § 23 Abs. 3 RVG, der die entsprechenden Vorschriften der KostO für anwendbar erklärt.
Hier ist danach § 25 KostO einschlägig, und zwar dessen Abs. 1 (LG Köln AGS 2002, 64 u. 2002, 2310 = JurBüro 2001, 643; AG Charlottenburg JurBüro 2001, 86; JurBüro 2003, 424 = MM 2003, 341; OLG Stuttgart JurBüro 1990, 501 = Justiz 1990, 54 für Vorvertrag).
§ 25 Miet- und Pachtrechte, Dienstverträge
(1) Der Wert eines Miet- oder Pachtrechts bemisst sich nach dem Wert aller Leistungen des Mieters oder Pächters während der ganzen Vertragszeit. Bei Miet- oder Pachtrechten von unbestimmter Vertragsdauer ist der Wert dreier Jahre maßgebend; ist jedoch die Auflösung des Vertrags erst nach einem längeren Zeitraum zulässig, so ist dieser maßgebend. In keinem Fall darf der Wert den fünfundzwanzigfachen Betrag der einjährigen Leistung übersteigen.
Danach gilt Folgendes:
- Maßgebend ist grundsätzlich der Wert aller Leistungen des Mieters oder Pächters während der gesamten Vertragslaufzeit (§ 25 Abs. 1 S. 1 KostO).
- Ist die Vertragslaufzeit von unbestimmter Dauer, so ist grundsätzlich der Wert dreier Jahre maßgebend (§ 25 Abs. 1 S. 2, 1. Hs. KostO).
- Ist das Vertragsverhältnis für eine längere Zeit als drei Jahre vorgesehen, so ist dieser Zeitraum maßgebend (§ 25 Abs. 1 S. 2, 2. Hs. KostO).
- Das Fünfundzwanzigfache der einjährigen Leistung ist die absolute Höchstgrenze (§ 25 Abs. 1 S. 3 KostO).
Nebenleistungen sind zu berücksichtigen
Bei der zugrunde zu legenden Miete sind anders als beim Räumungsstreitwert (§ 41 Abs. 1 S. 2 GKG) auch Betriebskosten und sonstige Nebenleistungen zu berücksichtigen. Dies hat seinen Grund darin, dass in dem Vertrag die Nebenkosten auch ausdrücklich geregelt werden müssen, was häufig ebenso viel Schwierigkeiten bereitet wie die Vereinbarungen zur Überlassung selbst. Bei der Räumung verhält es sich dagegen anders. Für den Räumungsanspruch ist die Höhe der Betriebskosten grundsätzlich irrelevant.
III. Keine Einigungsgebühr
Bloßer Vertragsabschluss löst keine Einigungsgebühr aus
Häufig wird bei Abschluss von Verträgen auch eine Einigungsgebühr abgerechnet. Dies ist unzutreffend. Zwar enthält jeder Vertrag auch eine Einigung. Die Einigungsgebühr nach Nr. 1000 VV setzt jedoch voraus, dass zuvor Streit oder Ungewissheit über ein Rechtsverhältnis bestand und dieser Streit oder diese Ungewissheit durch die Einigung beseitigt worden ist.
Bei bloßem Abschluss eines Mietvertrages besteht jedoch kein Streit. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass noch kein Vertragsverhältnis besteht und keine Partei einen Anspruch darauf hat, dass die andere mit ihr einen Vertrag abschließt. Mag man zwar auch über die Höhe der Miete streiten oder über sonstige Vertragsbestandteile, handelt es sich jedoch dabei nicht um den Streit über ein bereits bestehendes Rechtsverhältnis. Soweit eine Einigung erst das Rechtsverhältnis begründet, kann niemals eine Einigungsgebühr entstehen (LG Köln AGS 2002, 64 u. 2002, 210 = JurBüro 2001, 643). Anders würde es sich nur verhalten, wenn eine Partei behauptet, es sei bereits ein bindender Vorvertrag geschlossen, sodass sich ein Anspruch auf Abschluss des Vertrages ergebe. In diesem Falle würde sich aber der Gegenstandswert nicht mehr nach § 25 Abs. 1 KostO richten, sondern nach § 23 Abs. 1 S. 3 RVG i.V.m. § 41 Abs. 1 GKG, weil dann Streit über ein Nutzungsverhältnis (nämlich einen Vorvertrag) besteht.
Ebenso verhält es sich bei Abschluss eine...