Die gem. § 68 Abs. 1 GKG zulässige Streitwertbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg.
Der Senat schließt sich der auch in der Rspr. verschiedener weiterer Oberlandesgerichte im Vordringen befindlichen Auffassung an, dass für den Gebührenstreitwert der Auflassungsklage jedenfalls dann, wenn der überwiegende Teil der Gegenforderung bereits gezahlt, der Besitz eingeräumt und der Auflassungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und die Auflassung einzig noch wegen des offenen Restes der Gegenforderung verweigert wird, nicht der volle Verkehrswert des Grundstücks bzw. der Eigentumswohnung analog § 6 Abs. 1 ZPO maßgebend ist, sondern sich der Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO unter Berücksichtigung der streitigen Forderung bemisst (vgl. OLG Stuttgart, Beschl. v. 21.1.2004 – 12 W 14/04; OLG Stuttgart, Beschl. v. 23.9.2009 – 8 W 392/09 [= AGS 2009, 603]; OLG München, Beschl. v. 13.11.2007 – 13 U 3419/07; OLG Nürnberg, Beschl. v. 8.12.2010 – 2 W 2145/10; OLG Hamm, Beschl. v. 30.1.2013 – 12 W 37/12; OLG Zweibrücken, Beschl. v. 11.7.2017 – 6 W 56/17 [= AGS 2018, 410]).
Zwar gilt § 6 ZPO grds. auch für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts. Doch ist in Fällen, in denen aufgrund der konkreten Umstände eindeutig zu erkennen ist, dass der wirtschaftliche Wert des Verfahrens für den Kläger weit unter dem sich aus § 6 ZPO ergebenden Streitwert liegt, schon von Verfassungs wegen die tatsächliche wirtschaftliche Bedeutung des Rechtsstreits für den Kläger bei der Streitwertfestsetzung zu berücksichtigen (BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – IX ZR 72/14, juris, unter Verweis auf BVerfG, NJW-RR 2000, 946).
Richtig ist, dass erst die dingliche Eigentümerstellung die Kläger in die Lage versetzt, die Immobilie (ohne Zutun des Verkäufers/Bauträgers) zu belasten oder weiter zu übereignen. Allerdings darf es nicht unberücksichtigt bleiben, wenn wie im vorliegenden Fall die Erlangung dieser Stellung ohne Prozess tatsächlich nur noch von der Zahlung eines bestimmten Betrages abhängt, der weit unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Hierin liegt auch der Unterschied zu den vom LG angeführten Fällen, in denen die Auflassung durch den Verkäufer ohne nähere Begründung nicht erklärt wird und somit keine konkreten Gegenrechte im Raum stehen. Denn in diesen Fällen steht gerade nicht fest, was der Käufer wirtschaftlich aufwenden müsste, um ohne Gerichtsverfahren die Auflassung zu erlangen. Besteht in diesen Fällen Veranlassung zur Klage, weil der Kläger annehmen muss, dass er sonst nicht zu seinem Recht kommt, erscheint es auch angemessen, sein wirtschaftliches Interesse mit dem vollen Verkehrswert des Grundstücks zu bemessen. Aber auch wenn der Verkäufer durch sein Verhalten keine Veranlassung zur Klage gegeben hat, erscheint die Streitwertbemessung nach § 6 ZPO nicht unbillig, weil der Kläger dann auch weniger schutzwürdig ist und der Beklagte seine Kostenbelastung durch ein sofortiges Anerkenntnis nach § 93 ZPO abwenden kann.
Bei einem Gebührenstreitwert i.H.v. 195.000,00 EUR läge das Kostenrisiko für den Fall des Unterliegens in erster Instanz (3 Gerichtsgebühren, 2 x 2,5 Anwaltsgebühren + Pauschale + USt.) bei 17.262,38 EUR, also bereits über dem hier noch in Rede stehenden Restbetrag von 16.552,50 EUR. Hierdurch könnte sich eine Partei bei wirtschaftlicher Abwägung dazu veranlasst sehen, von einer Anrufung der Gerichte Abstand zu nehmen.
Es erscheint auch nicht stets angemessen, die Kläger auf eine negative Feststellungsklage zu verweisen. Wie auch bereits das OLG Nürnberg (a.a.O., Rn 16 ff. bei juris) überzeugend ausgeführt hat, muss es dem Rechtsuchenden ermöglicht werden, den von ihm behaupteten Anspruch direkt einzuklagen. Der Rechtsschutz wäre nur unzureichend und wirkungsschwach gewährleistet, wenn ein Rechtsuchender unter Kostenaspekten faktisch zu einer Art "Vorklärungsprozess" mit allen damit verbundenen Verzögerungsrisiken gehalten wäre, mit dem das eigentliche Rechtsschutzziel – jedenfalls was die Vollstreckungsmöglichkeit anbelangt – nicht zu erreichen ist. Hier kommt hinzu, dass die Kläger nicht geltend gemacht haben, dass der Anspruch auf die restliche Bauträgervergütung nicht mehr bestehe, sondern sich in erster Linie im Hinblick auf § 106 InsO und u.a. die Entscheidung des OLG Stuttgart vom 18.3.2003 (5 U 62/03) darauf berufen haben, dass die Auflassung unabhängig hiervon zu erklären sei.
Auch erscheint es nicht unbedenklich, den die Auflassung Begehrenden darauf zu verweisen, die restliche Bauträgervergütung unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu leisten. Für den Fall, dass dem Erwerber insoweit lediglich ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf Gewährleistungsansprüche zusteht, käme eine Rückforderung schon nicht in Betracht. Der Erwerber verlöre ein Druckmittel. Aber auch soweit die in Streit stehende Restforderung nicht mehr bestehen sollte und nach § 812 BGB zurückgefordert werden könnte, würde dem Erwerber durch die Zahlung unter Vorbehalt – abgesehen von etwaigen Auswirkungen auf die Beweislast im Rückforderungsprozes...