AGS 12/2009, Streitwert einer Räumungsklage / 1 Aus den Gründen

Wird wegen Beendigung eines Mietverhältnisses die Räumung eines Grundstücks verlangt, so ist das gem. § 41 Abs. 2 GKG für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend. Der maßgebliche Jahresbetrag ist aus dem höchsten Entgelt zu errechnen, wenn das Entgelt – wie hier gem. § 3 Abs. 2 MV (die höchste Staffel beträgt 700,00 EUR) – aufgrund einer Staffelmiete in verschiedenen Zeiträumen verschieden hoch ist (BGH, Beschl. v. 21.9.2005 – XII ZR 256/03, NZM 2005, 944).

Nach § 41 Abs. 1 S. 2 GKG zählen zum Entgelt neben dem Nettogrundentgelt auch die Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden. Vom Entgeltbegriff werden grundsätzlich alle Leistungen umfasst, die der Mieter, Pächter oder Nutzer von Gesetzes wegen oder aufgrund vertraglicher Vereinbarung für die Gebrauchsüberlassung zu erbringen hat. Hierzu gehört auch die auf die Miete zu zahlende Mehrwertsteuer (BGH, Beschl. v. 2.11.2005 – XII ZR 137/05, GuT 2006, 81 = ZMR 2006, 190). § 41 Abs. 1 S. 2 GKG findet auch bei der Ermittlung des Räumungsstreitwerts Anwendung, da für die Bestimmung des Entgelts in § 41 Abs. 2 GKG auf Abs. 1 verwiesen wird (BGH, Beschl. v. 30.10.2007 – VIII ZR 163/07, NZM 2007, 935). Dass die Räumungsklage sich (auch) gegen den Untermieter richtet, bedingt keine Änderung des Streitwerts (Senat OLGR 2005, 74).

Hieran gemessen beträgt der Streitwert für den streitgegenständlichen Räumungsantrag 9.996,00 EUR. Bei dem für die Betriebskosten in § 3 Abs. 2 MV ausgewiesenen Betrag von 120,00 EUR monatlich handelt es sich nicht um eine Pauschale, sondern um eine abzurechnende Vorauszahlung. Gem. § 3 Abs. 2 MV ist neben der Miete monatlich ein Betrag von 120,00 EUR als Betriebskostenvorschuss gem. Abs. 3 zu entrichten. Dieser enthält eine Aufzählung der Betriebskosten und den Zusatz, dass die Betriebskosten in der vereinbarten Kaltmiete nicht enthalten sind. § 4 Abs. 2 MV regelt schließlich, dass die Heiz- und Betriebskosten gem. § 3 in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben werden und jährlich mit dem Mieter abzurechnen sind. Damit haben die Parteien bei verständiger Würdigung gem. §§ 133, 157, 242 BGB eine Abrechnung der in § 3 Abs. 3 MV genannten Betriebskosten vereinbart, sodass es sich bei dem Betrag von 120,00 EUR um eine bei der Streitwertberechnung nicht zu berücksichtigende Betriebskostenvorauszahlung handelt.

Bei verständiger Würdigung erfasst die Beschwerde auch den für den Vergleich festgesetzten Streitwert, da dort der Wert für den Räumungsantrag ebenfalls mit 10.281,60 EUR (statt richtig 9.996,00 EUR) berücksichtigt wurde.

Mitgeteilt vom 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf