AGS 2/2018, Fehlerhaftigkeit des Eigentümerversammlungsb ... / 2 Aus den Gründen

Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet.

…

3. Der in der Eigentümerversammlung vom 15.12.2015 zu TOP 1c) gefasste Beschluss ist fehlerhaft, da es im konkreten Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, den Verwalter zum Abschluss einer Vergütungsvereinbarung mit einem Rechtsanwalt über 260,00 EUR netto/Stunde zuzüglich Umsatzsteuer, mindestens RVG in gerichtlichen Auseinandersetzungen zu ermächtigen. Dies hat die Klagepartei zumindest im Kern auch rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG zur Begründung der Anfechtungsklage gerügt.

Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn 272 zu § 27 WEG). Diese kann gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG durch Vereinbarung oder Beschluss erfolgen. Dabei umfasst ein Beschluss, der den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. im Namen der Eigentümergemeinschaft ermächtigt, regelmäßig auch die Ermächtigung, einen Rechtsanwalt mit der Prozessführung zu beauftragen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn 274 zu § 27 WEG; BGH, Beschl. v. 6.5.1993 – V ZB 9/92, juris Rn 13). Dies bedeutet aber zugleich, dass die Wohnungseigentümer die Auswahl, welcher Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Verfolgung beauftragt werden soll, grundsätzlich nicht selbst treffen müssen, sondern dies auf den Verwalter delegieren können. Der Verwalter darf in diesem Fall mit dem Rechtsanwalt gem. § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG wegen eines Rechtsstreites gem. § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 WEG auch eine Vereinbarung i.S.d. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG über die Höhe des Streitwertes treffen, ohne dass es hierzu einer eigenen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss bedürfte.

Soweit der Verwalter aber eine über § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG i.V.m. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG hinausgehende Vergütungsvereinbarung treffen will, insbesondere wenn ein Stundenhonorar vereinbart werden soll, bedarf es hierfür wiederum einer ausdrücklichen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss (§ 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG, vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn 250 zu § 27 WEG). Soweit ein Beschluss zu Vergütungsvereinbarungen ermächtigt, die über § 27 Abs. 3 Nr. 6 WEG i.V.m. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG hinausgehen, entspricht er jedoch nur bei Vorliegen besonderer Gründe ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn 250 zu § 27 WEG). Zwar dürfen für das Vorliegen solcher besonderen Gründe nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. Vielmehr können sich solche aus der besonderen fachlichen Qualifikation eines Rechtsanwaltes, des besonderen Vertrauensverhältnisses der Eigentümer zu ihm, vor allem aufgrund zuvor erfolgter Beauftragungen und auch aus einer bereits erfolgten Beauftragung in selbiger Sache ergeben. Der vorliegende Beschluss lässt aber solche besonderen Gründe gerade nicht erkennen. Insbesondere lässt sich dem für die Beschlussauslegung allein maßgeblichen Wortlaut des Beschlusses und dem sonstigen Inhalt des Versammlungsprotokolls (vgl. Bärmann, 13. Auf., Rn 62 zu § 23 WEG) nicht entnehmen, dass sich die Ermächtigung der Verwaltung nur auf eine Beauftragung der Rechtsanwälte ... beziehen sollte. Vielmehr heißt es im Beschluss lediglich, dass der Verwalter beauftragt und ermächtigt wird, einer Rechtsanwaltskanzlei (Prozess-)Vollmacht zu erteilen und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen. Wenn die Eigentümer jedoch gerade die Rechtsanwälte ... hätten beauftragen wollen, so hätte es nahegelegen, diese im Beschluss ausdrücklich zu benennen, zumal Rechtsanwalt ... von der Kanzlei in der Versammlung v. 15.12.2015 ausweislich des Protokolls anwesend war und die Eigentümer dort auch beraten hat. Wenn dennoch in dem Beschluss lediglich von "einer Rechtsanwaltskanzlei" die Rede ist, so spricht dies eher dafür, dass die Eigentümer der Verwaltung die Möglichkeit offenhalten wollten, auch eine andere Kanzlei zu beauftragen. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwaltes i.V.m. der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von 260,00 EUR netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann aber nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden. Denn ein besonderer Grund dafür, dass die Verwaltung letztlich mit einem beliebigen Rechtsanwalt ein u.U. erheblich über der gesetzlichen Mindestvergütung liegendes Stundenhonorar vereinbaren darf, ist nicht erkennbar.

Soweit die Klagepartei darüber hinaus eingewandt hat, der angegriffene Beschluss entspreche auch deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er neben dem Stundenhonorar nicht auch die mit der Beauftragung des Rechtsanwalts verbundene Maximalkostenbelastung der Eigentümer benenne und keine Finanzierungsregelung bezüglich ...