Allgemeine Geschäftsbedingungen (Miete) / 2 Voraussetzung einer Individualvereinbarung

Voraussetzung einer Individualvereinbarung ist daher, dass die Ergänzung nicht schon vorher (z. B. in einem anderen Vertrag) verwendet wurde und bei Vertragsschluss auch nicht beabsichtigt war, sie häufiger zu verwenden.^[1] Jedoch wird eine für einen bestimmten Vertrag individuell vereinbarte Klausel nicht deshalb nachträglich zu einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, weil sie später noch einmal benutzt worden ist.^[2] Benutzt aber ein Vermieter mehrfach den selbst entworfenen hand- oder maschinenschriftlichen Mietvertrag oder fügt er dem Formularvertrag einen solchen als Zusatzvertrag, gelten seine Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen und er selbst als Verwender, wobei es nicht auf die Wort-, sondern lediglich auf die Inhaltsgleichheit der Verwendungen ankommt.^[3]

Kann der Mieter den Beweis führen, dass die strittige Vereinbarung für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war (z. B. durch Vorlage weiterer Verträge mit inhaltsgleicher Vereinbarung), obliegt es dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung im Einzelnen ausgehandelt wurde und nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Geschäftsbedingung darstellt.

[1] BGH, DWW 1994, 249.

[2] BGH, a. a. O..

[3] BGH, NJW 1992, 2283.

2.1 Anforderungen an das "Aushandeln"

Die Anforderungen an dieses "Aushandeln" werden von der Rechtsprechung sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist.

Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm^[1] wird ein vom Vermieter verwendeter Formularvertrag über Wohnraum nicht dadurch zur Individualabrede, dass der Mieter wenige Tage nach Unterzeichnung des Formularmietvertrags ein ebenfalls formularmäßig erstelltes, ihm vom Vermieter gestelltes Schriftstück unterschreibt, worin er bestätigt, dass er vor Abschluss des Mietvertrags ausreichend Zeit gehabt habe, denselben durchzulesen, die einzelnen Bestimmungen zu prüfen, zur Kenntnis zu nehmen und dass er sich vorbehaltlos mit allen Bestimmungen des Vertrags einverstanden erklärt.

Ein "Aushandeln" setzt vielmehr voraus, dass der Vermieter den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter damit einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Dies kann z. B. dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter im Gegenzug für die eingegangene Verpflichtung andere Vorteile gewährt oder ihm bei anderen vertraglichen Vereinbarungen entgegenkommt.^[2] "Aushandeln" bedeutet somit mehr als bloßes Verhandeln. Dem Mieter muss Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden.^[3]

Für ein "Aushandeln" reicht es auch nicht aus, dass der anderen Partei lediglich freigestellt wird, den Vertrag mit oder ohne die streitgegenständliche Vertragsbedingung abzuschließen. Bei umfangreichen bzw. nicht leicht verständlichen Klauseln setzt ein Aushandeln zusätzlich voraus, dass der Verwender die andere Vertragspartei über den Inhalt und die Tragweite der Zusatzvereinbarung belehrt hat oder sonst wie erkennbar geworden ist, dass der andere deren Sinn wirklich erfasst hat.^[4]

Bei Vertragsklauseln, die zur Verwendung in einem einzelnen Verbrauchervertrag bestimmt sind, trägt der Verbraucher nicht nur die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Vertragsklauseln vorformuliert worden sind, sondern auch, dass er infolge der Vorformulierung keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen konnte.^[5]

[1] OLG Hamm, DWW 1981, 149.

[2] BGH, Urteil v. 18.3.2009, XII ZR 200/06, GE 2009, 647; s. auch BGH, NJW 1988, 410; BGH, NJW 1991, 1678.

[3] LG Düsseldorf, Urteil v. 7.3.2002, 21 S 163/01, NZM 2002, 779.

[4] BGH, Urteil v. 19.5.2005, III ZR 437/04, NJW 2005, 2543.

[5] BGH, Urteil v. 15.4.2008, X ZR 126/06, WuM 2008, 395.

2.2 Rechtsfolge

2.2.1 Individualvereinbarung

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z. B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei daher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen.

Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen zwingendes Recht verstößt, was im Gesetz z. B. durch die Formulierung "Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam" zum Ausdruck gebracht wird; ferner dann, wenn die Vereinbarung gegen Verbotsgesetze i. S. d. § 134 BGB, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig i. S. d. (§ 138 BGB) ist.^[1] Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.

[1] BGH, a. a. O..

2.2.2 Geschäftsbedingung

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der ...