Altbau – Mieter muss Einschränkungen akzeptieren

Bei der Vermietung von Altbauten bzw. älteren Wohnungen kommt es im Laufe des Mietverhältnisses nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, wenn der Mieter feststellt, dass die angemietete Wohnung entgegen seinen Vorstellungen nicht den Standard und den Wohnkomfort einer modernen Wohnung aufweist, weil z.B. durch Wärmebrücken Schimmel entsteht, wenn nicht genügend gelüftet wird; es im Bereich der Fenster zu Zuglufterscheinungen kommt, im Keller hohe Luftfeuchtigkeit besteht, der Schallschutz nicht optimal ist oder die Heiz- und Energiekosten aufgrund einer älteren Heizungsanlage relativ hoch sind.

Keine Nachbesserungspflicht

Aus solchen "Mängeln" kann der Mieter nach ständiger Rechtsprechung keine Rechte herleiten, wenn das Haus bzw. die Wohnung den Vorschriften und Normen entspricht, die im Zeitpunkt seiner Errichtung gegolten haben. Die aktuellen Normen sind insofern nicht relevant. Zu einer Nachbesserung, d.h. zur Schaffung eines neuzeitlichen Standards ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet. Diese Rechtslage wurde von den Gerichten mit mehreren neuen Urteilen bestätigt:

Schallschutz

Bei einem Gebäude aus dem Jahr 1962 kann der Mieter keinen modernen Standard der Geräuschdämmung erwarten und muss in den Räumen, die unterhalb einer anderen Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen, insbesondere Kinderlärm, rechnen.

(AG München, Urteil v. 23.5.2019, 283 C 1132/17, ZMR 2019 S. 877)

Zugluft

Bei einfach verglasten Altbaufenstern stellen Zuglufterscheinungen sowie das gelegentliche Eindringen von Regenwasser bei besonderen Witterungsverhältnissen, insbesondere Schlagregen, mietrechtlich keinen Mangel dar, da allgemein bekannt ist, dass solche Fenster nicht den Wohnkomfort aufweisen wie Altbau-Doppelkastenfenster oder moderne Isolierglasfenster.

(AG Berlin, Urteil v. 20.6.2019, 226 C 211/18, GE 2019 S. 1514)

Feuchtigkeit

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls; namentlich, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Dabei gehören zur Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Hierzu zählen auch Angaben im Exposé. Wird ein Gebäude in einem solchen Exposé z.B. als "Luxusimmobilie" bezeichnet, die "nach neuestem Stand renoviert worden" ist, kann ein Käufer aus objektiver Sicht erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie zu Wohnzwecken dienen. Ohne solche Angaben schuldet der Verkäufer keinen sanierten Keller, sondern nur einen Keller in einem der Bauzeit des Gebäudes entsprechenden Errichtungszustand.

(BGH, Beschluss v. 10.10.2019, V ZR 4/19, GE 2020, S. 54)