Altbausanierungsmaßnahmen durch die Wohnungseigentümer (Sanierungsgemeinschaft im Vorstadium der Wohnungseigentümergemeinschaft)

Normenkette

§ 21 Abs. 3, 4 WEG, § 22 Abs. 2 WEG, § 242 BGB

Kommentar

Wohnungserwerber eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Altbaus hatten sich über entsprechende Treuhandverträge verpflichtet, die zur gebotenen Durchführung der Sanierung des jeweiligen Kaufobjekts und des Gesamtobjekts notwendigen Verträge abzuschließen (insbesondere hinsichtlich eines Lifteinbaus).

Über eine konkrete Sanierung haben sich allein die Wohnungseigentümer zu einigen. Insoweit sind die Grundsätze der §§ 21 Abs. 3, Abs. 4 und 22 Abs. 2 WEG wie beim Wiederaufbau und beim "steckengebliebenen Bau" auch auf Baumaßnahmen anzuwenden, zu denen sich alle Wohnungseigentümer einheitlich verpflichtet haben. Einer "Sanierungsgemeinschaft" kommt insoweit kein Bestimmungsrecht zu, selbst wenn man diese noch als selbstständiges Rechtsgebilde ansieht; sie hat nämlich kein Eigentum erworben, welches sie gestalten könnte.

Entstanden war diese Sanierungsgemeinschaft seinerzeit nur, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht begründet war, die nachfolgenden Wohnungseigentümer aber gleichwohl schon gemeinsame Bauvorhaben ausführen wollten und diese eine schon gemeinschaftliche Verwaltung erforderlich machten. Im Umfang dieser Vorhaben kann die Sanierungsgemeinschaft deshalb als Vorgängerin der Wohnungseigentümergemeinschaft angesehen werden, in die sie aufgegangen ist.

Aus den Begriffen des "Wiederaufbaus" und analog des "steckengebliebenen Baus" folgt jedoch, dass in diesen Fällen jeder Eigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nur die Durchführung solcher Baumaßnahmen erreichen kann, die in etwa dem Zustand vor der Zerstörung bzw. der nicht mehr zur Ausführung gelangten, aber aufgrund der Teilungserklärung festliegenden Planung (wie sie der insolvent gewordene Bauunternehmer hätte ausführen sollen) entspricht. Abweichungen hiervon sind wie "bauliche Veränderungen" im Sinne von § 22 Abs. 2 S. 1 WEG zu behandeln (vgl. auch OLG Karlsruhe NJW 81, 466 und Landgericht Bonn, ZMR 85, 63). Im Ausnahmefall kann auf die Zustimmung eines (oder einzelner) Wohnungseigentümer sowohl zu einer Änderung der Teilungserklärung als auch zur Eintragung dieser Änderung in die Wohnungsgrundbücher durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden, allerdings nur, wenn die Verweigerung der Zustimmung zu einer von den anderen Miteigentümern gewünschten baulichen Veränderung ein treuwidriges Verhalten darstellt (h. R. M.).

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 10.08.1989, 16 Wx 113/88, DWE 4/1989, 180 = WE 1/90, 26)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang allerdings auf die verfestigte Rechtsprechung des BayObLG, die das Thema "bauliche Veränderungen" (i. S. des § 22 Abs. 1 WEG) erst nach vollständiger Fertigstellung einer Anlage (also nicht schon in der Erstellungsphase) aktuell werden lässt.