Altverfahren: Prozessführungsbefugnis II

1 Leitsatz

Die Geltendmachung von Ansprüchen im Hinblick auf bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum ist nach dem WEMoG auch in verwalterlosen 2-Personen-Gemeinschaften nur durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer möglich, selbst wenn das Verfahren bereits vor dem 1.12.2020 anhängig war. Bei Klagen gegen einen Wohnungseigentümer wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur von den übrigen Eigentümern vertreten.

2 Normenkette

§ 1004 BGB

3 Das Problem

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es nur 2 Wohnungseigentümer. Ein Verwalter ist nicht bestellt. Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B, eine auf dem gemeinschaftlichen Eigentum errichtete Betonmauer samt Holzzaun und Tor zu entfernen. Das AG gibt der Klage statt. Dagegen führt der B die Berufung.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! K sei nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr berechtigt, Unterlassung zu verlangen, soweit er – wie im Fall – durch die bauliche Veränderung nicht in seinem Sondereigentum gestört sei. Wenn die Mauer es K erschwere, auf dem Weg zu seinem Stellplatz, an dem er ein Nutzungsrecht habe, zu rangieren, reiche das nicht. K sei auch nicht befugt, für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu handeln. Eine beachtliche Erschwerung liege nicht darin, dass es sich um eine Zweiergemeinschaft handele. Eine unzumutbare Erschwernis der Rechtsdurchsetzung könnte allerdings in verwalterlosen Gemeinschaften gegeben sein, wenn diese nicht prozessfähig wäre. Dies hätte nämlich zur Folge, dass weder eine gegebenenfalls erforderlich werdende Klage auf Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung, um über die Geltendmachung der Ansprüche zu entscheiden, noch eine Klage auf Beseitigung erhoben werden könne. Für die OHG habe der BGH indes entschieden, dass es im Fall einer im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Gesamtvertretung bei einer Klage gegen einen Gesellschafter "gar keinen anderen Weg" gebe, als den "übrigen Gesellschaftern die Vertretungsmacht zuzuerkennen" (Hinweis auf BGH, Urteil v. 4.11.1982, II ZR 210/81, WM 1983 S. 60). Diese Entscheidung sei auf das Wohnungseigentumsrecht zu übertragen, denn die Konstellation sei identisch. Bei Prozessen, in denen sich einzelne Eigentümer und ein verwalterloser Verband gegenüberstehen, muss auch hier Letzterer von den verbliebenen Eigentümern vertreten werden, um eine Handlungsunfähigkeit des Verbands durch das Vertretungsverbot zu vermeiden.

Hinweis

1. Was die Prozessführungsbefugnis angeht, entspricht dieser Fall dem zuvor vorgestellten (vgl. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 28.1.2021, 2-13 S 155/19). Hier bleibt abzuwarten, was Ende März aus Karlsruhe dazu ausgeführt wird (BGH, V ZR 299/19, Verhandlung war auf den 26.3.2021 angesetzt). Es besteht allerdings die Besonderheit im dortigen Fall, dass es sich um ein Sondernutzungsrecht handelt. Für dieses fällt es leicht, an der bisherigen Handhabung festzuhalten, dass der Sondernutzungsberechtigte allein handeln kann.
2. Die Besonderheit dieser Entscheidung liegt in der Frage, was im Prozess für verwalterlose Gemeinschaften gilt. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter oder ist dieser ausnahmsweise entsprechend § 181 BGB als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeschlossen, vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG nämlich sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter. Diese Anordnung ist vor allem, aber nicht nur, im Rahmen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG problematisch. Da die klagende Partei (ein Wohnungseigentümer oder mehrere) als einer der geborenen Gesamtvertreter von einer Mitbestimmung offensichtlich ausgeschlossen ist und er die anderen Wohnungseigentümer wohl nicht, was möglich wäre, für eine Vertretung ermächtigen wird, fehlt es für eine Willensbildung stets an einem notwendigen Gesamtvertreter. Entweder ist daher für die verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 57 Abs. 1 ZPO stets ein Prozesspfleger zu bestellen. Oder man ist der Ansicht, dass der Wegfall eines vertretungsberechtigten Wohnungseigentümers an dieser Stelle dazu führt, dass nunmehr die übrigen Wohnungseigentümer allein Gesamtvertretungsmacht haben. Diese 2. Ansicht einer hier sogenannten kupierten Gesamtvertretung ist praxisnah und daher vorzugswürdig (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 44 Rz. 39). Bei der Frage, welche Wohnungseigentümer zu einer kupierten Gesamtvertretung berufen sind, kann es im Übrigen sowohl zu Beginn einer Beschlussklage als auch später (auch mehrfach) zu Änderungen kommen. Der 1. Fall liegt vor, wenn Beschlussklagen miteinander verbunden werden. Der 2. Fall, wenn einer von mehreren Beschlussklägern seine Klage oder sein Rechtsmittel zurücknimmt oder sich Klage oder Rechtsmittel anderweitig erledigen. Vertreten die Wohnungseigentümer im Rahmen einer kupierten Gesamtvertretung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, können die Wohnungseigentümer anders als der Verwalter für diese jede Erklärung abgeben und sich namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vergleichen oder anerkennen. Gemeinsam mit dem Kläger sin...