Anfechtung des Mietübernahmevertrags wegen arglistiger Täuschung

Leitsatz

Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Vermieter die von ihm erteilte Zustimmung zu einer zwischen dem bisherigen und einem neuen Mieter vereinbarten Vertragsübernahme wegen arglistiger Täuschung anfechten kann.

Sachverhalt

Die Vermieterin hatte mit ihrem Geschäftsraummieter eine Vereinbarung getroffen, nach der er "mit allen Rechten und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag austritt". Zugleich trat der Nachfolgemieter in das Mietverhältnis ein. Er verpflichtete sich in der Vereinbarung zur Zahlung einer Kaution von 35.000 DM. In der Folgezeit zahlte er weder die vereinbarte Kaution noch die Miete. Der Vermieterin sind daher monatlich etwa 13.600 DM entgangen. Sie erklärte dem Mieter und dem Vormieter gegenüber die Anfechtung der Vereinbarung der Mietübernahme wegen arglistiger Täuschung. Sie ist der Ansicht, die Anfechtung führe dazu, daß der alte Mieter weiterhin Mieter sei und daher der Vermieterin gegenüber zur Mietzahlung verpflichtet bleibe.

Entscheidung

Die Anfechtung ist dem Vormieter gegenüber nicht wirksam. Sie hat die Vereinbarung der Vertragsübernahme nicht beseitigt. Die Vereinbarung selbst stellt eine Zustimmung zu einer zwischen dem ehemaligen und dem neuen Mieter vereinbarten Vertragsübernahme dar. Die Anfechtungsvoraussetzungen müssen sowohl hinsichtlich der Entlassung des alten Mieters als auch hinsichtlich der Aufnahme des neuen Mieters erfüllt sein. Eine Anfechtung soll nur dann erfolgen, wenn derjenige, dem gegenüber die Anfechtung Wirkungen entfalten soll, entweder selbst arglistig getäuscht oder die von einem anderen begangene arglistige Täuschung gekannt hat oder jedenfalls kennen mußte. Die Vermieterin konnte nicht nachweisen, daß der Vormieter die fehlende Bonität des Nachmieters gekannt hatte oder diese hätte kennen müssen. Dem Vormieter gegenüber konnte sie die Vertragsübernahme daher nicht anfechten.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 03.12.1997, XII ZR 6/96

Fazit:

Der Wechsel von Mietvertragsparteien kann in rechtlich unterschiedlicher Weise vollzogen werden: Das Mietverhältnis zwischen den bisherigen Parteien kann durch Vertrag zwischen dem Vermieter und dem bisherigen Mieter beendet und eine neues Mietverhältnis mit dem Inhalt des bisherigen durch einen weiteren Vertrag mit dem neuen Mieter geschlossen werden. Es kann auch ein Vertrag zwischen dem aus dem Mietverhältnis ausscheidenden bisherigen Mieter und dem neu eintretenden Mieter vereinbart werden, dem der Vermieter zustimmen muß. Dabei kann die Auswechslung der Mieter im Wege eines einheitlichen Vertragswerkes als sog. dreiseitiger Vertrag vollzogen werden. Welcher Vertragstyp im Einzelfall gewollt ist, muß durch Auslegung ermittelt werden. Der Vermieter, der sich mit einem Mieterwechsel durch Vertragsübernahme einverstanden erklärt, hat es grundsätzlich in der Hand, auf einer Mithaftung des bisherigen Mieters neben dem neuen Mieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zumindest für einen bestimmten Zeitraum zu bestehen, bevor er seine Zustimmung zu der Vertragsübernahme erteilt. Er kann den Vertrag auch an Auflagen oder Bedingungen knüpfen.