Anfechtungsklage: Gegenstand / 4 Entscheidung

Das LG bejaht die Frage. Maßnahmen der Instandsetzung bzw. Instandhaltung entsprächen grundsätzlich zwar nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Finanzierung der Maßnahmen sichergestellt sei. Daraus folge jedoch nicht, dass die Anfechtung von Beschlüssen über die Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nur zulässig sei, wenn zugleich auch die Beschlüsse über die Maßnahmen selbst angefochten werden würden. Eine unzulässige Teilanfechtung liege nur vor, wenn einzelne Teile eines Beschlusses angefochten werden würden, dessen Gegenstand nicht teilbar sei. Soweit die Auffassung vertreten werde, bei mehreren aufeinander bezogenen Beschlüssen greife der Rechtsgedanke des § 139 BGB im Verhältnis der Beschlüsse zueinander (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 7.6.2018, 2-13 S 88/17, ZWE 2018, 366 Rz. 27), könne daraus nicht der Schluss gezogen werden, dass im Fall zweier getrennter Beschlüsse über die Beauftragung kostenauslösender Maßnahmen und deren Finanzierung stets beide Beschlüsse gemeinsam angefochten werden müssten. Dass die Ungültigerklärung eines Beschlusses zur Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen dazu führe, dass der Beschluss über die Instandhaltungsmaßnahme selbst nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, ändere nichts (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14, ZMR 2016 S. 49 Rz. 48).

Hinweis

Der Fall ist zum einen ein prozessualer. Zu fragen ist, ob es zulässig ist, einen Beschluss isoliert anzugreifen, der in einem engen Verhältnis zu einem anderen steht. Das Gesetz äußert sich zu dieser Frage nicht. Allerdings versagt die Rechtsprechung dem Bürger eine Entscheidung, wenn sie meint, der Bürger habe keinen Bedarf nach einer Entscheidung. An einem solchen "Bedarf" kann man im Fall nicht zweifeln. Denn natürlich ist es elementar, ob eine Maßnahme mit den Mitteln der Instandhaltungsrückstellung bedient werden kann, ob es einer Sonderumlage bedarf oder ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherdarlehensvertrag schließen muss.

Es ist auch durchaus vorstellbar, dass ein Beschluss über eine Instandhaltung ordnungsmäßig ist, nicht aber die zwingend zu beschließende Frage, woher die Mittel für die Maßnahme stammen sollen. Hat man diesen Punkt erreicht, ist allerdings zu fragen, ob nach § 139 BGB auch der Beschluss über die Maßnahme unwirksam ist, wenn man ihm seine Finanzierung "wegschießt". Diese Frage ist keine prozessuale Frage, sondern die Frage nach den Urteilswirkungen der Anfechtungsklage gegen den Finanzierungsbeschluss. Diese Frage war, soweit mir erkennbar, bislang kein Gegenstand der Betrachtung. Es wurde zwar bereits mehrfach entschieden, dass im Fall der Anfechtung des Beschlusses über eine Erhaltungsmaßnahme und des Beschlusses zu seiner Finanzierung beide Beschlüsse "fallen", wenn einer von ihnen fällt. Es wurde aber wohl nicht entschieden, was im Fall einer isolierten Anfechtung gilt.

Ich selbst meine, nimmt man § 139 BGB ernst, dass auch der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme selbst ungültig geworden ist. Denn es ist nicht erkennbar und es wäre nicht ordnungsmäßig, die Wohnungseigentümer an einem Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme festzuhalten, wenn nicht geklärt ist, woher die erforderlichen Mittel stammen. Ich meine also, ein Beschluss würde nachträglich unwirksam werden, obwohl er nicht angefochten wurde.

Hinweis: Abweichende Sichtweise

In einem vergleichbaren Fall sollte der Verwalter sofort eine außerordentliche Versammlung einberufen. Auch wenn man meiner Ansicht nicht folgt, muss jedenfalls die Frage der Finanzierung zeitnah beschlossen werden. Zur Sicherheit kann man dann die Maßnahme nochmals beschließen. Dann macht man nichts falsch.