Anforderungen an die Heizkostenabrechnung

Leitsatz

a) Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.

b) Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird.

Normenkette

BGB § 556, HeizkostenV

Kommentar

In dem zur Entscheidung stehenden Fall hatte der Mieter verschiedene Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung erhoben.

Der BGH legt zunächst dar, dass die allgemein für die Betriebskostenabrechnung maßgeblichen Grundsätze (Leitsatz a)) auch für die Heizkostenabrechnung gelten. Aus diesen Grundsätzen leitet der BGH Folgendes ab:

(1) Wird das Gebäude mit Erdgas beheizt, so ist es nicht zu beanstanden, wenn der Verbrauch nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden angegeben wird. Der Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs muss nicht mitgeteilt werden.

(2) Wird der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizkostenV berechnet, so muss die Berechnungsformel nicht erläutert werden. Bei der Verwendung einer gesetzlich vorgesehenen Berechnungsformel sind eventuelle Verständnisprobleme nicht dem Vermieter zuzurechnen.

Unter dem Leitsatz b) befasst sich der BGH mit der Frage, ob mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden können. Dies wird vom BGH bejaht, soweit der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. In diesem Zusammenhang ist umstritten, ob mit der Beschreibung des Mietobjekts (z. B. 3-Zimmer-Wohnung im Hause Bahnhofstr. 5) zugleich die Abrechnungseinheit festgelegt wird. Der BGH lässt diese Frage offen: Ein Ausschluss der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten gilt nicht, wenn eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist. Hiervon war im Entscheidungsfall auszugehen, weil mehrere Gebäude über eine Gemeinschaftsheizung mit Wärme versorgt worden sind.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 371/04