Anlegung der Grundbücher und Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten eines Käufers gleichen Tages (Grundbuchfragen)

Leitsatz

Grundbuchamt: Prüfung der Gemeinschaftsordnung

Normenkette

§ 8 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 18 GBO, § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO

Kommentar

1. Wird am selben Tag, an dem die Wohnungsgrundbücher angelegt werden, zugunsten des Erwerbers eines Wohnungseigentums eine Auflassungsvormerkung in ein Wohnungsgrundbuch eingetragen, so ist die Zustimmung und Bewilligung des Vormerkungsberechtigten zur Begründung des Wohnungseigentums auch insoweit nicht erforderlich, als vom Gesetz abweichende Bestimmungen über das Gemeinschaftsverhältnis (hier: Sondernutzungsrechtsbegründung an gemeinschaftlicher Grundstücksfläche zugunsten eines Wohnungseigentums) zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Der teilende Eigentümer ( § 8 WEG) verliert zwar seine alleinige Normsetzungsbefugnis, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt und mindestens für einen Erwerber von Wohnungseigentum eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Nach diesem Zeitpunkt bedarf der Eigentümer des Grundstücks zur Abänderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Bestimmung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander der Zustimmung des im Wohnungsgrundbuch vorgemerkten Auflassungsempfängers (verfestigte Rechtsprechung des BayObLG).

Dies gilt aber nicht, wenn zugleich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird für die Bestimmungen, die der teilende Eigentümer erstmals gem. § 5 Abs. 4 WEG, § 8 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht hat. Die Vormerkung kann nämlich mit dinglicher Wirkung den Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums nur mit dem Inhalt sichern, den dieses bei seiner Begründung erhalten hat. Fallen die Eintragungsdaten auf denselben Tag, kann die Vormerkung im Übrigen erst gebucht werden, wenn das Wohnungsgrundbuch angelegt ist. Aus diesem Grund ist für die Begründung des Wohnungseigentums die Zustimmung und Bewilligung des Vormerkungsberechtigten nicht erforderlich.

2. Das Grundbuchamt hat im Übrigen bei der Eintragung einer Gemeinschaftsordnung allein zu prüfen, ob Vereinbarungen gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, was hier zu verneinen ist. Wurden hier Sondernutzungsrechte begründet, ist oder wird das Grundbuch nicht deshalb unrichtig, weil es sich nicht mit den Verpflichtungen, die der teilende Eigentümer in Erwerbsverträgen eingegangen ist, verträgt; daraus können sich allein schuldrechtliche Ansprüche der Erwerber ergeben.

3. Im Übrigen wird durch Eintragung einer Vormerkung oder eines Widerspruchs im Grundbuch gem. § 18 Abs. 2 GBO nur der Vorrang des früher gestellten Antrags vor der später beantragten Eintragung gesichert. Darum geht es den Beteiligten hier aber nicht (mit ihrer Anregung auf Eintragung eines Amtswiderspruchs). Im Übrigen würde ein Verstoß gegen § 18 GBO nicht zur Grundbuchunrichtigkeit führen (Demharter, Grundbuchordnung, 21. Auflage § 18 Rn. 45 i.V.m. § 17 Rn. 17).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 29.10.1998, 2Z BR 148/98= BayObLGZ 1998, Nr. 63)

zu Gruppe 3:  Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung