Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB
Kommentar
1. Die strengen Voraussetzungen für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch das Gericht sind nicht bereits dann erfüllt, wenn die Gemeinschaftsordnung (als fakultativer Teil der Teilungserklärung) die Instandsetzungskosten auf bestimmte Untereinheiten, wie freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen verteilt, der Antragsteller jedoch wegen abweichender Baugestaltung seine Zuordnung zu einer Untergruppe beanstandet.
2. In allen drei Instanzen wurde hier der Anspruch einer Antragstellerseite gegen die Antragsgegner auf Zustimmung zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der notariellen Teilungserklärung aus § 242 BGBverneint.
Die gesetzliche ( § 16 Abs. 2 WEG) oder abweichend hiervon in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenverteilung kann, falls nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen, nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen geändert werden (sogar bei vereinbarten qualifizierten Mehrheitsbeschlüssen zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sind die bekannten Einschränkungsvoraussetzungen solcher Öffnungsklauseln nach BGHZ 95, 137 = NJW 85, 2832 zu beachten). Vorliegend war sogar in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass Änderungen ihrer Bestimmungen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürften. Der Grund für diese hohe Schranke ist, dass gerade Kostenregelungen von besonderer Bedeutung für die Wirtschaftlichkeit des einzelnen Wohnungseigentums sind und jeder Eigentümer, der in eine bestehende Gemeinschaft eintritt, sich darauf verlassen darf, dass die in der Teilungserklärung vorgesehene Kostenregelung ebenso wie seine Miteigentumsanteile und Stimmrechte erhalten bleiben und nicht gegen seinen Willen später zu seinen Ungunsten verändert werden können. Demgemäß macht das Gesetz die Gemeinschaftsordnung mit ihren speziellen Vereinbarungsregelungen auch zum "Inhalt des Sondereigentums" und damit zum eingetragenen Grundbuchinhalt, der auch gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gilt ( § 10 Abs. 1, Satz 2, Abs. 2 WEG). Deshalb ist es für die Geltungskraft der Gemeinschaftsordnung auch unerheblich, ob ein Wohnungseigentümer vor oder nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft Kenntnis von den speziellen Regelungen hat und diese Bestimmungen lange Zeit hinnimmt oder nicht. Die Kenntnis oder Erkennbarkeit derartiger Regelungen kann lediglich ein Gegenargument darstellen, wenn nach den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben nachträglich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gefordert wird.
Nur ganz ausnahmsweise besteht ein Anspruch eines Miteigentümers gegen die restlichen Eigentümer auf Zustimmung zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 242 BGB (Treu und Glauben), wenn nämlich eine solche Änderung dringend geboten ist und die Versagung der Zustimmung gegen diesen Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen würde; es müssen hier außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen (h.R.M.). Eine grobe Unbilligkeit der Kostenverteilung kann sich z.B. daraus ergeben, dass eine Wohnanlage aufgrund von Auflagen der Baubehörde oder einer sonstigen Umplanung des Bauträgers anders als in der Teilungserklärung vorgesehen, ausgeführt wurde. Auch dabei muss jedoch die nicht mehr sachgerechte Kostenmehrbelastung eine gewisse Untergrenze erreichen (BayObLG, NJW-RR 95, 529 = WE 95, 343 = DWE 95, 26). In dieser vorgenannten Entscheidung wurde auch darauf hingewiesen, dass eine völlig gerechte Umlegung der gemeinschaftlichen Kosten auf die einzelnen Eigentümer mit einem vertretbaren Aufwand ohnehin nicht möglich sei und sich die Eigentümer notwendigerweise immer mit Annäherungswerten zufrieden geben müssten. Eigentümer sollen auch nicht ermutigt werden, bestehende Regelungen stets unter Billigkeitsgesichtspunkten in Frage zu stellen. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels kann deshalb z.B. nur dann in Betracht kommen, wenn sich die Regelung in der Vereinbarung im Zusammenleben der Eigentümer als von Anfang an verfehlt erweist, etwa weil nach der bisherigen Regelung Nutznießer der Sanierung von Flachdächern einer Tiefgarage nur ca. 5% der Kosten zu zahlen gehabt hätten, während sich bei einer Neuberechnung unter Einbeziehung aller vorhandenen Wohn- und Nutzflächen ca. 30% ergeben würden (Senat des KG, NJW-RR 91, 1169).
Im vorliegenden Fall mit gesonderter Kostenverteilungsvereinbarung zu den Unterhaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Einfamilienhäuser, einiger Doppelhäuser sowie einem getrennt stehenden Haus mit vier Wohnungen dieser Mehrhausanlage konnte die getroffene Kostenverteilung nicht offensichtlich ungerecht gewertet werden; eine evidente Unzweckmäßigkeit einer Zusammenfassung bestimmter Einheiten war ebenfalls nicht zu erkennen. Die antragstellerseits geforderte kostenmäßige Abspaltung eigener Einheiten angesichts...