Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur ausnahmsweise gegeben

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall wurde bei anfänglicher Festlegung der Miteigentumsanteile nicht berücksichtigt, dass aufgrund baurechtlicher Auflagen nachträglich zur DG-Wohnung der Antragstellerseite ein Hobbyraum, zu einer anderen Wohnung ein Schlafzimmer sowie zu einer weiteren Wohnung ein Balkon hinzugekommen sind. Der Eigentümer der DG-Wohnung beantragte, die restlichen Miteigentümer zu verpflichten, einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dahin zuzustimmen, dass statt der (seiner Ansicht nach nicht mehr zutreffenden) Miteigentumsanteile die Zahl der Wohneinheiten, hilfsweise die Wohnfläche maßgebend sei. In allen drei Instanzen wurde der Antrag zurückgewiesen.

2. Erweist sich der für die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten maßgebende Schlüssel (hier überwiegend nach Miteigentumsanteilen vereinbart) wegen nachträglicher Änderungen der Größe einzelner Wohnungen aufgrund von Auflagen der Baubehörde nicht mehr als sachgerecht, besteht gleichwohl unter dem Gesichtspunkt der groben Unbilligkeit (Treu und Glauben, BayObLGZ 87, 66/69 und 91, 396/398) kein Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, sofern die nicht gerechtfertigte Kostenmehrbelastung hinsichtlich weniger als der Hälfte der Gesamtkosten und -lasten wie im vorliegenden Fall nur 22 % beträgt. Der Gesetzgeber hat einerseits vorbehaltlich einer Abänderung durch die Wohnungseigentümer die Miteigentumsanteile als Maßstab des Kostenverteilungsschlüssels vorgesehen (vgl. § 16 Abs. 2 WEG), andererseits verlangt er aber nicht, dass die Miteigentumsanteile nach dem Wert oder der Größe der einzelnen Wohnungen festgelegt werden müssen. Damit wird von vornherein in Kauf genommen, dass sich die Kostenbelastung nicht genau an der Kostenverursachung ausrichtet. Eine völlig gerechte Umlegung der gemeinschaftlichen Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer ist bei einem vertretbaren Aufwand ohnehin nicht möglich; die Wohnungseigentümer müssen sich notwendigerweise immer mit Annäherungswerten zufrieden geben. Ein Ausnahmefall (insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen) nach Rechtsprechung liegt im vorliegenden Fall nicht vor, zumal immer im Vordergrund stehen muss, dass sich jeder Eigentümer darauf verlassen können sollte, dass das einmal Vereinbarte grundsätzlich weiterhin Geltung habe und alle binde; außerdem sei jeder Eigentümer i.d.R. bei Erwerb einer Wohnung in der Lage, sich über den geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und sich darauf einzustellen. Im vorliegenden Fall mussten die Eigentümer auch mit Änderungsauflagen der Baubehörde und geänderter Bauausführung rechnen, solange ein von der Baubehörde genehmigter Plan noch nicht vorgelegen hatte; damit mussten sie auch in Kauf nehmen, dass durch nachträgliche Änderungen der Planung und Bauausführung der Kostenverteilungsschlüssel nicht mehr in gleichem Umfang den Gegebenheiten entspreche, wie bei erstmaliger Festlegung. Es hätte die Möglichkeit bestanden, sich für diesen Fall einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels vertraglich vorzubehalten, was jedoch nicht geschehen sei. Selbst den Vortrag der Antragstellerseite als richtig unterstellt, ihr Miteigentumsanteil dürfte statt 293/1000stel nur 240/1000stel betragen, könne insoweit nicht von einer grob unbilligen Benachteiligung durch den geltenden Verteilungsschlüssel gesprochen werden, da vorliegend nur etwa 22 % mehr an Kosten und Lasten bezahlt werden müssten, was zuzumuten sei. I.Ü. werde vorliegend weniger als die Hälfte der gesamten gemeinschaftlichen Lasten und Kosten nach der Größe der Miteigentumsanteile umgelegt, sodass für die Mehrzahl der Kosten ohnehin ein von Antragstellerseite nicht beanstandeter Kostenverteilungsschlüssel gelte. In den Entscheidungen des Senats vom 19. 2. 1987 (BayObLGZ 87,66) und vom 18. 11. 1991 (BayObLGZ 91/396) seien tatsächlich die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels bejaht worden; dort mussten allerdings die Eigentümer aufgrund der maßgeblichen Miteigentumsanteile in einem Fall nahezu das Dreifache und im anderen Fall mehr als das Dreifache dessen zahlen, was bei einer sachgerechten Kostenverteilung von ihnen zu zahlen gewesen wäre; ein vergleichbares Missverhältnis sei im vorliegenden Fall allerdings nicht annähernd gegeben.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswertansatz für alle drei Instanzen von 15.000 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.11.1994, 2Z BR 100/94)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer