Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (hier: Umgestaltung eines Schaufensters im Teileigentum in eine Eingangstür)

Leitsatz

Unzulässige Änderung des Schaufensters eines Laden-Teileigentums in eine zusätzliche Eingangstüre durch den Bauträger; Wiederherstellung als Schadensersatzpflicht

Normenkette

(§§ 14, , 22 WEG; , §§ 823, , 1004, , 1011 BGB)

Kommentar

• Ändert der Bauträger, der nicht Wohnungseigentümer ist, das Schaufenster eines Laden-Teileigentums in eine (zusätzliche) Eingangstüre um, besteht, sofern sich nicht in der Gemeinschaftsordnung eine Pflicht der Wohnungseigentümer zur Duldung dieser Baumaßnahme ergibt, ein Anspruch auf Beseitigung und Herstellung des ursprünglichen Zustands gegen den Bauträger, den jeder Wohnungseigentümer vor dem Prozessgericht geltend machen kann.

  Vorliegend war allein vereinbart, dass "Eigentümer nicht berechtigt seien, Fenster, Fensterrahmen, Rollläden und Wohnungseingangstüren eigenmächtig zu verändern, auch soweit sie sich in ihrem Sondereigentum befänden".

• Der Anspruch auf Wiederherstellung des Fensters hätte an sich vor dem Prozessgericht geltend gemacht werden müssen, da es hier nicht um Ansprüche gegangen sei, die ihre Wurzeln in gemeinschaftlichen Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander gehabt hätten. Im Rechtsbeschwerdeverfahren kann hier ein Antragsgegner allerdings nicht mehr mit diesem Einwand gehört werden, da dem Senat gem. § 17a Abs. 5 GVG die Prüfung verwehrt sei, ob der beschrittene Rechtsweg zulässig sei.
• Die eigenmächtige Auswechslung stellt einen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer (Außenwand) dar. Diese Eigentumsbeeinträchtigung begründet einen Beseitigungsanspruch gegen den unmittelbaren Störer gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB; die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ergibt sich als Schadenersatzanspruch gem. § 823 BGB. Antragsteller als Miteigentümer sind hier berechtigt, die Ansprüche geltend zu machen (vgl. § 1011 BGB).
• Eine Gemeinschaftsordnung betrifft grundsätzlich nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber das Verhältnis der Eigentümer zu Dritten. Somit bestand keine Duldungspflicht der Eigentümer gem. § 1004 Abs. 2 BGB. Auch nach der hier vereinbarten Gemeinschaftsordnung bestand kein Eigentümerrecht, Fenster eigenmächtig zu ändern. Selbst die erweiternde Zweckbestimmungsvereinbarung zur Nutzung des Teileigentums "in jeder beruflichen und gewerblichen Weise" berechtigt nicht, Teileigentum unter Einschluss des gemeinschaftlichen Eigentums baulich umzugestalten. Eine Duldungspflicht ergibt sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt des § 242 BGB (Treu und Glauben). Durch die Herstellung einer zusätzlichen Zugangstüre zu einem Teileigentum entsteht eine Beeinträchtigung insbesondere der Eigentümer der darüber liegenden Wohnungen aufgrund des damit eröffneten, verstärkten Kundenverkehrs; deshalb müssen Eigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG ein das hinzunehmende Maß übersteigende Beeinträchtigungen nicht hinnehmen.
• Auch eine Einrede der Verjährung greift vorliegend nicht durch, weil nach der maßgeblichen Rechtslage vor In-Kraft-Treten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1.1.2002 für Ansprüche aus § 1004 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F. von 30 Jahren gilt.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 05.09.2002, 2Z BR 76/02, ZMR 12/02, 948)