Leitsatz (amtlich)
Wandelt der Bauträger, der nicht Wohnungseigentümer ist, das Schaufenster eines Teileigentums in eine Eingangstür um, besteht, sofern sich nicht in der Gemeinschaftsordnung eine Pflicht der Wohnungseigentümer zur Duldung der Baumaßnahme ergibt, ein Anspruch auf Beseitigung und Herstellung des ursprünglichen Zustands gegen den Bauträger, den jeder Wohnungseigentümer vor dem Prozessgericht geltend machen kann.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 4605/01) |
AG Traunstein (Aktenzeichen 3 UR II 847/01) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des LG Traunstein vom 3.7.2002 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.500 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller, ein Ehepaar, sind Wohnungseigentümer in einer 1992 gegründeten Wohnanlage, die aus einem Teileigentum und einer größeren Zahl von Wohnungen besteht. Das Teileigentum befindet sich im Erdgeschoss unter der im Obergeschoss gelegenen Wohnung der Antragsteller. Es ist in der Teilungserklärung als „Laden” bezeichnet.
§ 2 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt:
In den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) ist jede berufliche und gewerbliche Tätigkeit gestattet, die nicht durch die Art ihres Betriebes die übrigen Mitbewohner der Anlage gefährdet oder über das normale Maß hinaus belästigt, sei es durch übermäßige Geräusch- oder Geruchsimmissionen oder durch Aufbewahrung und Handel mit gefährlichen Gegenständen oder durch Erschwerung des Zugangs zu den Wohnungen. Die Umwandlung des im Aufteilungsplan bezeichneten Teileigentums in Wohnungseigentum ist gestattet; insoweit ist mit der Bezeichnung als Teileigentum keine Zweckbestimmung vereinbart.
§ 4 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt:
Die Sondereigentümer sind nicht berechtigt, Fenster, Fensterrahmen, Rolläden und Wohnungseingangstüren eigenmächtig zu verändern, auch soweit sie sich in ihrem Sondereigentum befinden.
Die Antragsgegnerin, eine GmbH, war zusammen mit R. Miteigentümerin des Grundstücks, das in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wurde. Das Eigentum an dem Teileigentum erhielt R., während die Wohnungen die Antragsgegnerin erhielt. Von der Antragsgegnerin, die die Wohnanlage errichtete, erwarben die Antragsteller im Jahr 1993 ihre Wohnung. Kurze Zeit danach wurde ein Schaufenster des Teileigentums von der Antragsgegnerin zu einer Eingangstür umgebaut.
Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die Tür zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das AG hat am 5.11.2001 dem Antrag stattgegeben. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin durch Beschluss vom 3.7.2002 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.
II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Die Vorinstanzen sind irrig davon ausgegangen, dass die Antragsgegnerin Eigentümerin des Teileigentums ist. Die Antragsgegnerin wurde von den Antragstellern als Eigentümerin benannt und hat dies bestätigt. Für die gegen die Antragsgegnerin gerichteten Ansprüche sind die Wohnungseigentumsgerichte nicht zuständig. Denn es handelt sich, da die Antragsgegnerin nicht Wohnungs- oder Teileigentümerin ist, nicht um Ansprüche, die ihre Wurzeln in den sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechten und Pflichten von Wohnungseigentümern untereinander i.S.d. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG haben. Die Ansprüche gegen die Antragsgegnerin hätten daher vor dem Streitgericht geltend gemacht werden müssen. Mit der dahin gehenden Einwendung kann die Antragsgegnerin aber im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr gehört werden. Denn dem Rechtsbeschwerdegericht ist gem. § 17a Abs. 5 GVG die Prüfung verwehrt, ob der beschrittene Rechtsweg zulässig ist. Die genannte Bestimmung ist im Verhältnis der Wohnungseigentumsgerichte und der Gerichte der streitigen Gerichtsbarkeit entspr. anzuwenden (BayObLGZ 1998, 111 [113] m.w.N.).
2. Die Entscheidung des LG hält i.E. der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Die Antragsgegnerin hat das Schaufenster des Teileigentums in eine Eingangstür umgewandelt. Dies stellt einen Eingriff in die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehende Außenwand des Gebäudes dar. Diese Eigentumsbeeinträchtigung begründet den geltend gemachten Beseitigungsanspruch gegen die Antragsgegnerin als unmittelbare Störerin gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ergibt sich als Schadensersatzanspruch gem. § 823 BGB (Palandt/Bassenge, 61. Aufl., § 1004 BGB Rz. 28).
Die Antragsteller sind als Miteigentümer berechtigt, die Ansprüche gegen die Antragsgegnerin geltend zu machen (vgl. § 1011 BGB).
b) Die Ansprüche sind nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Wohnungseigentümer zur Duldung des Eingriffs in das gemeinschaftli...
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