Anspruch des Eigentümers auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen; Buchung aller Zahlungen eines Eigentümers im Abrechnungsjahr; Abberufung des Verwalters und unmittelbare Anrufung des WE-Gerichts

Leitsatz

1. Jederzeitiges Einsichtsrecht eines Eigentümers in Abrechnungsunterlagen
2. Alle in einem Abrechnungsjahr vom Eigentümer geleisteten Zahlungen sind in diesem Jahr als Einnahmen zu verbuchen
3. Nur ausnahmsweise zulässige Antragstellung eines Eigentümers auf Abberufung des Verwalters

Normenkette

(§§ 21 Abs. 4, , 26 Abs. 1, , 28 Abs. 3, , 43 Abs. 1 Nr. 2, 4 WEG; , §§ 366, , 666 BGB)

Kommentar

1. Der Anspruch auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen für die Jahresabrechnung steht jedem Wohnungseigentümer individuell zu. Zu seiner Geltendmachung muss kein besonderes rechtliches Interesse dargelegt werden. Der Anspruch ergibt sich aus § 666 BGB und ist auch noch nach Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters geltend zu machen, ohne dass ein besonderes rechtliches Interesse dargelegt werden müsste (h.M).
2. Ein gerichtlicher Antrag auf Verpflichtung des Verwalters, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren, kann mit einem Beschlussanfechtungsantrag über die Jahresabrechnung verbunden werden. Es ist deshalb möglich, dass hier noch nach Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen bei der Verwaltung Beanstandungen zur Jahresabrechnung nachgeholt werden können.

3. Alle Zahlungen, die ein Wohnungseigentümer in einem Abrechnungsjahr leistet, sind unabhängig von der Frage der Anrechnung als Einnahmen in diesem Jahr zu verbuchen. Eine Abrechnung ist fehlerhaft, wenn den Gesamtausgaben unvollständige bzw. unrichtige Zahlen über die von einem Eigentümer gezahlten Hausgelder gegenübergestellt werden, sodass sich unrichtige Fehlbeträge ergeben.

   Fehlbeträge aus einem Vorjahr können hier in einer Abrechnung nicht verrechnet werden; dies entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Guthaben oder Fehlbeträge aus Vorjahren sind nicht Bestandteil der Jahreseinzelabrechnungen, sondern können nur zur Information und Erinnerung zusätzlich mitgeteilt werden (h.M.). Ein Abrechnungswesen ist nur dann übersichtlich und korrekt, wenn alle Zahlungen eines Eigentümers, die während eines Abrechnungsjahrs eingehen, unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB) als Einnahmen auch in diesem Jahr verbucht werden (wie vorliegend nicht geschehen).

4. Über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund zu entscheiden, ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Nur wenn ein Wohnungseigentümer mit seinem Verlangen, diesen Gegenstand auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung zu setzen, nicht durchgedrungen ist oder wenn offenkundig ist, dass ein solcher Antrag in der Versammlung keine Mehrheit finden wird, kann der einzelne Eigentümer beim Wohnungseigentumsgericht unmittelbar den Antrag auf Abberufung des Verwalters stellen (ebenfalls h.M.).

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 04.07.2002, 2Z BR 139/01, ZMR 12/2002, 946)